Договор купли продажи долевого участия

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

1. застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
2. застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта ( ФЗ-214).Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Всем привет! В этом ролике мы продолжаем цикл полезных советов «Как купить квартиру в новостройке». Представим, что вы уже выбрали жилой комплекс, получили скидку на желаемую квартиру и приехали в офис продаж заключать договор.

Существует два основных варианта сделок: ДДУ (договор долевого участия в строительстве) и ДКП (договор купли-продажи). ДДУ, как понятно из названия, относится к еще строящимся объектам, ДКП — к уже готовым.

Начнем со строящихся квартир. Если вы покупаете квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, в большинстве случаев, вам предложат оформить сделку по ДДУ. Если кратко, то дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончанию строительства.

В обмен на это покупатель обязуется ее оплатить.

В ДДУ вам нужно проверить:

1. стоимость квартиры, этаж, предварительный номер, площадь, планировку и расположение на площадке (эта информация может содержаться не в самом ДДУ, а в дополнительном соглашении к нему)
2. строительный адрес дома и кадастровый номер участка, на котором его строят
3. условия по доплате со стороны покупателя или застройщика, если площадь квартиры окажется меньше или больше заявленной (как правило, проверенные застройщики доплачивают покупателю, если площадь отклоняется более чем на 0,5 кв. м)
4. дату сдачи новостройки и передачи ключей — в ДДУ всегда содержится дата самого позднего срока передачи ключей
5. паспортные данные, реквизиты застройщика, номер текущего счета, с которого будет производиться оплата квартиры, а в случае ипотеки — данные открытого в банке аккредитива, где находится ваш первоначальный взнос и заемные средства банка.

С 1 июля 2020 года застройщики не будут получать от покупателя деньги за квартиру на этапе строительства.

Но это не относится к тем строительным компаниям, которые будут отвечать подготовленным Минстроем России . На данный момент они касаются следующих случаев:

1. «степень строительной готовности [жилого комплекса] составляет не менее 30%» и «количество заключенных ДДУ не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений»
2. проект разработан для программы реновации или достройки проблемных объектов в Москве.
3. проект считается «комплексным освоением территории» или «застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ» (будут применяться пониженные коэффициенты)

Это нововведение связано с проблемами долгостроев и обманутых дольщиков.

Чтобы таких неприятных ситуаций не возникало, денежные средства от покупки квартиры будут храниться на специальных счетах. Они называются эскроу счета. Что происходит: покупатель оплачивает квартиру, деньги блокируются в ячейке банка.

Как только дом введен в эксплуатацию, застройщик получает деньги. На февраль 2020 года уже 90% застройщиков Москвы открыли спецсчета.

Если вы приобретаете готовое жилье, то вам предложат подписать ДКП — договор купли-продажи. Мы рассмотрим случай, когда квартира продается от застройщика через отдел продаж или привлеченного агентства недвижимости, т. е. физически в ней никто не проживал и ранее эта квартира продавалась по ДДУ.

Теперь дом сдан — ее можно купить только по ДКП. Проверьте адрес, указанный в договоре, расположение квартиры на этаже, ее площадь и ознакомиться с тем, как и когда вносить средства на реквизиты застройщика.

Пожалуй, это все основные моменты про виды сделок.

Если вам понравился этот ролик — ставьте лайк и нажимайте на колокольчик, чтобы не пропустить наши новые выпуски. В следующих мы поговорим об ипотеке и налоговом вычете на покупку квартиры в новостройке. С вами была Марина и интернет-проект о новостройках Avaho.ru.

Здесь выбирают квартиру мечты. Пока! Подписывайтесь на наш !

Долевое строительство под видом купли-продажи: позиция ВАС РФ

• Долевое строительство под видом купли-продажи: позиция.

25 июля 2014

Сейчас достаточно остро стоит проблема«обманутых дольщиков» — граждан,которые вкладывают свои денежные средства в строительство многоквартирных домов,но по тем или иным причинам в итоге не могут получить положенное им жилье.

Государство в последние годы принимает множество законодательных мер,направленных на решение их проблем и повышение безопасности такого рода инвестиций в целом. Начиная от обязательного страхования ответственности застройщиков,и заканчивая ужесточением их ответственности. В 2010 году был введен четкий запрет на привлечение денежных средств для такого строительства способами и лицами,непредусмотренными в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ«»(далее — Закон).

Основным способом является заключенный с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Также схожую по природе деятельность имеют право осуществлять эмитенты жилищных сертификатов,жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы. Тем не менее,денежные средства граждан зачастую в обход данных правил привлекаются под прикрытием различного рода предварительных договоров долевого строительства,предварительных договоров купли-продажи,а также договоров займа.

Кроме того,подобные схемы используют не только застройщики,но и различного рода посредники(соинвесторы,подрядчики), которые в принципе согласно Закону не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства жилья.

В середине июля было опубликовано Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г.

№ 19318/13,в котором рассмотрен один из таких случаев. Общество было привлечено к административной ответственности за нарушение Закона. Однако прежде чем дело дошло до надзорной инстанции,все нижестоящие суды ошибочно заняли сторону нарушителя.

Несмотря на то,что по схожим вопросам практика арбитражных судов достаточно однородна,в данной ситуации их смутил тот факт,что на момент привлечения денежных средств гражданина,многоквартирный дом уже был полностью построен. Почему данные судебные акты все же были отменены,рассмотрим в данном материале.

Фабула дела Обществом на основании предварительного договора купли-продажи привлечены денежные средства гражданина на строительство многоквартирного дома.

Согласно договору,впоследствии у гражданина должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в указанном доме. На момент заключения договора и привлечения средств,дом не был введен в эксплуатацию. В отношении общества Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства(далее — Комитет) проведена проверка соблюдения требований Закона.

По итогам проверки Комитет пришел к выводу,что общество нарушило Закон,так как не является застройщиком,и привлекло денежные средства непредусмотренным Законом способом. Общество привлечено к административной ответственности(штраф 500 тыс.

руб.) по . Не согласившись с этим,общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления Комитета. Спорные нормы предусматривает административную ответственность за привлечение денежных средств граждан для долевого строительства жилья лицом,не имеющим на это право,а также за привлечение таких средств с нарушением законодательства о долевом строительстве. При этом необходимыми условиями привлечения к ответственности являются следующие обстоятельства:

1. жилье на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
2. привлечение денежных средств направлено на возникновение впоследствии у гражданина права собственности на жилье;

Штраф для юридических лиц — от 500 тыс.

до 1 млн руб. Таким образом,данная статья устанавливает ответственность за нарушение положений , и . Первая,апелляционная и кассационная инстанции Как отметил суд первой инстанции,по условиям заключенного между обществом и гражданином предварительного договора купли-продажи у последнего не возникает права собственности на квартиру. Данный договор обязывает стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество,а затем заключить основной договор купли-продажи.

При этом денежные средства,перечисленные обществу гражданином — являются мерой обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи. Суд отметил,что этот гарантийный взнос не становится собственностью общества,что прямо оговорено в предварительном договоре — он подлежит возврату в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи. Помимо этого,суд подчеркнул,что гарантийный взнос гражданина,как и гарантийные взносы,перечисленные другими физическими лицами,находится на счете общества.

Он не был и не мог быть привлечен на строительство квартир,так как на момент заключения предварительного договора дом уже был построен,за счет средств соинвесторов,а не физических лиц.

Так,одним из соинвесторов в строительстве дома являлось само общество. На момент подписания предварительного договора купли-продажи с гражданином,оно полностью профинансировало построенный объект и не занималось привлечением денежных средств для долевого строительства( Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2013 г. по делу № А40-6078/2013).

Суд апелляционной инстанции в свою очередь также подчеркнул,что рассматриваемый предварительный договор купли-продажи заключен на основании в отношении уже построенного объекта недвижимости,и не предусматривает возникновения у гражданина права собственности на него.

по делу № А40-6078/13-2-35). Позиция Президиума ВАС РФ Прежде всего,Президиум ВАС РФ отметил,что согласно , положения Закона являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

То есть привлечение средств граждан,связанное с возникновением у них права собственности на жилье,которое на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию,допускается только способами,указанными в . Это выпуск жилищных сертификатов,договор участия в долевом строительстве и соответствующая деятельность жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов. При этом привлекать средства для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств,после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилье в таком доме,может только застройщик на основании договора участия в долевом строительстве().

Лица,привлекающие средства граждан с нарушением данных положений подлежат административной ответственности( и ). Общество,не являясь застройщиком,заключило предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию. Также оно привлекло денежные средства гражданина с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру.

По мнению суда,с учетом существа отношений видно,что квартира приобретается физическим лицом для личных,семейных,домашних,бытовых и иных нужд. Суд отметил,что поскольку целью Закона,в том числе,является защита прав граждан,приобретающих квартиры в многоквартирных домах,то его действие должно распространяться на все отношения,возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В связи с тем,что общество привлекло денежные средства гражданина,не являясь при этом застройщиком и способом,который не предусмотрен Законом,оно привлечено к ответственности обоснованно.

Иными словам,в отличие от нижестоящих судов,для Президиума ВАС РФ ключевым стал вопрос о том,что жилье не введено в эксплуатацию и в дальнейшем планировался переход права собственности на него к гражданину(а не степень готовности объекта на момент привлечения средств и за чей счет он формально был построен). В связи с этим он сделал вывод,что налицо отношения по привлечению средств для долевого строительства и нарушение положений Закона.

Ключевые выводы,которые вытекают из данного дела:

1. Закон применяется даже если не введенный в эксплуатацию многоквартирный дом на момент привлечения денежных средств граждан уже был полностью построен.
2. Для привлечения средств на указанные цели юридическое лицо должно быть либо застройщиком,либо эмитентом жилищного сертификата,либо жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом.
3. Привлечение средств на соответствующие цели под прикрытием договоров других видов незаконно,так как существо отношений все равно — долевое строительство.
4. Денежные средства граждан могут привлекаться с целью приобретения ими права собственности на жилье в многоквартирном доме,который на момент привлечения средств не введен в эксплуатацию,только способами,указанными в Законе.
5. Привлечение денежных средств граждан на соответствующие цели иными лицами или способами влечет административную ответственность за нарушение Закона.

Схожие дела Данный случай необычен,потому что дом был построен за счет соинвесторов,и средства граждан были привлечены на этапе,когда работы по объекту уже завершены. Обычно арбитражными судами рассматриваются дела,когда напротив,застройщиком или другим лицом еще не получено разрешение на строительство.

Именно поэтому так распространено привлечение денежных средств граждан под«маскировкой» различных предварительных договоров,которые не требуют государственной регистрации. Наиболее распространенным для этих целей являются различные вариации договора займа. Одновременно с ним может заключаться предварительный договор долевого строительства,в котором закрепляется намерение сторон в будущем заключить основной договор долевого строительства.

При этом оговаривается,что заем может быть погашен путем зачета суммы займа в счет оплаты по договору долевого строительстве.

Иногда заключается только договор займа,а впоследствии застройщик планирует заключить с гражданином договор уступки права собственности. Тем не менее,суть принципиально не меняется. В таких ситуациях лица,привлекавшие денежные средства,подвергаются административному наказанию со стороны уполномоченных органов субъектов РФ по .

Арбитражные суды такую позицию в основном поддерживают. Оценивая цели сделок,их условия и порядок реализации,одновременность и суммы сделок,суды отмечают,что фактически имеют место отношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. Поскольку такое привлечение связано с последующим возникновением у гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме,застройщик должен соблюсти следующие условия:

1. иметь разрешение на строительство,опубликовать проектную документацию,осуществить государственную регистрацию соответствующего права на земельный участок();
2. иметь договор участия в долевом строительстве,заключенный в письменной форме и прошедший государственную регистрацию( и ).

Если организацией данные требования не выполнены,то судами делается вывод о том,что она не имела права привлекать денежные средства граждан(см.

ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2014 г.

по делу № А56-58907/2013; ФАС Московского округа от 4 декабря 2013 г.

№ Ф05-13229/2013 по делу № А41-4255/13).

Аналогичные схемы также существуют с применением предварительного договора долевого строительства или предварительного договора купли-продажи с использованием обеспечительного платежа. Тем не менее,результаты те же — застройщики и инвесторы привлекаются уполномоченными органами к административной ответственности.

Арбитражные суды данную позицию поддерживают с использованием аналогичных аргументов(см.

ФАС Московского округа от 29 августа 2013 г. по делу № А40-150591/12-120-1547; ФАС Московского округа от 4 июня 2014 г. № Ф05-4449/2014 по делу № А41-49083/13).

«Действующее законодательство предусматривает возможность привлечения денежных средств на участие в долевом строительстве только после заключения договора на участие в долевом строительстве.

Между тем,общество привлекло денежные средства для строительства не на основании договора об участии в долевом строительстве,а на основании предварительного договора,чем нарушило положения », — отмечается в одном из постановлений.

***Таким образом,практика рассмотрения подобных дел арбитражными судами,как правило,находится на стороне уполномоченных государственных органов и интересов граждан. Попытки вместо договора участия в долевом строительстве спрятаться за другими договорами в основном не работают,так как арбитражные суды оценивают не столько формальную сторону вопроса,сколько характер и конечные цели правоотношений. Рассмотренным выше Постановлением,Президиум ВАС РФ закрыл еще один пробел в данной области.

Тем не менее,очевидно,что подобные схемы никуда не денутся,и пресекать их необходимо не только административными методами,но и путем информирования граждан о противозаконности таких сделок и возможных рисках. Документы по теме:

1. Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. № 19318/13
2. Постановление Правительства Р. Ф. от 26 сентября 2013 г. № 850 «»
3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ«»

Новости по теме:

1. — ИА «ГАРАНТ», 6 ноября 2013 г.
2. — ИА «ГАРАНТ», 5 марта 2014 г.
3. — ИА «ГАРАНТ», 25 июля 2013 г.
4. — ИА «ГАРАНТ», 7 мая 2013 г.
5. — ИА «ГАРАНТ», 11 января 2013 г.

Материалы по теме: 27 января 2014 С каждым годом растет количество судебных дел по жалобам обманутых дольщиков. Сегодня их число составляет более 20 тыс.

Обобщив судебную практику последних лет,Верховный Суд Р. Ф. выделил самые актуальные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства.

Наиболее важные из них представлены в нашем материале. 9 января 2014 С 1 января 2014 года вступил в силу целый ряд изменений,касающихся долевого строительства жилья. Чем вызван такой интерес к данной проблеме,мы попытались разобраться в следующей статье.

17 октября 2013 Долевое строительство многоквартирных домов с 2004 года регулируется специальным законом,который постоянно совершенствуется.

Однако участники долевого строительства по-прежнему не застрахованы от недобросовестности застройщика полностью. О том,зачем вводятся реестры недобросовестных застройщиков и «обманутых дольщиков», какие механизмы защиты граждан используются в различных регионах нашей страны,как проверить застройщика и что следует предпринять,если стройка затягивается,читайте в нашем материале. Теги: , , , , Источник: © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020.

Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).К причинам осуществления переуступки прав относятся:

1. получение прибыли.
2. банкротство застройщика;
3. ненадлежащее качество жилья;
4. нарушение сроков сдачи дома;

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст.

390 ГК РФ).Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

1. оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
2. если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.
3. необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости.

Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pokupka-kvartiry-po-ddu/

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц.

сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб. р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

Шаг 2: заключите договор

Напишите цессию в письменной форме.

В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения: � Дата и город заключения.

� Адреса и паспортные данные обоих участников сделки — продавца и покупателя.

� Данные о заключенном договоре ДДУ — его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах. � Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья. � Оценка права требования — стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу.

� Порядок расчета и реквизиты — чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив. � Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю — например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.

� Права и обязанности обеих сторон по договору.

В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома. Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре.

Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.