Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Можно ли вернутт квартиру по договору купли продажи с обрименением

Можно ли вернутт квартиру по договору купли продажи с обрименением

Можно ли вернутт квартиру по договору купли продажи с обрименением

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку? В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи. Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк.

После снятия обременения можно назначать дату сделки. Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк).

Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры. Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств . Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке.

Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал? В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки. Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч.

Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор. Но что если после получения денег продавец передумает?

Как еще можно подстраховаться? Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование. Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций. Не нашли ответа на свой вопрос? Задать вопрос юристу Наталья Михайлова 29 февраля 2020 в 09:37 Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Особенности продажи квартиры с обременением:

Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире.

Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами. Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой.

Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.

В обиходе к обременениям относят и ситуации, которые по закону не считаются запрещениями, но все равно несут трудности для сторон.

К ним относятся притязания наследников, наличие прописанных и преимущественные права третьих лиц.

Их мы тоже рассмотрим.ВАЖНО! Если проигнорировать обременение, то сделку аннулируют через суд. Стороны понесут убытки.Виды обремененийДалее рассмотрим ситуации, в которых продавцу нужно либо получать согласие третьего лица, либо вообще снимать обременение перед тем, как продать квартиру с обременением. Во всех случаях покупателю нужно проявить максимальную бдительность, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.Ипотека банкаИпотечный кредит обеспечивается залогом.

Банк по ипотеке является держателем залога и имеет право продать жилье заемщика, если последний не вносит платежи в течение длительного времени.Залог устанавливается на весь срок погашения кредита. В это время все манипуляции с заложенной квартирой требуют согласия банка – в том числе перепланировка, переустройство или отчуждение по любому договору.ВАЖНО!

Свободно продать квартиру без согласия банка невозможно. Продавец должен либо погасить долг, либо получить согласие залогодержателя на смену заемщика.Залог в пользу продавцаПо сути это та же ипотека, только залогодержателем является продавец. Используется в тех случаях, когда квартира передается в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Смысл в следующем – предыдущий собственник квартиры имеет право реализовать ее, если покупатель не рассчитывается за нее полностью.

За счет реализованных денег он получает оплату по договору купли продажи квартиры с обременением.Как и в случае с банком покупатель не может перепродать жилплощадь дальше без согласия предыдущего собственника, на которого оформлен залог. Продажа квартиры с обременением в пользу продавца требует либо погашать долг, либо получать согласие.Если прописан человекРегистрация человека в квартире дает ему право проживания в ней.
Продажа квартиры с обременением в пользу продавца требует либо погашать долг, либо получать согласие.Если прописан человекРегистрация человека в квартире дает ему право проживания в ней.

Прав собственности она не порождает. Согласия прописанного, чтобы продавать жилье, брать не требуется. После смены собственника все члены семьи предыдущего владельца теряют право жилья на данной жилплощади.

Если они не выписываются – собственник может обратиться в суд.ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными возможна без их согласия – сделку оспорить не удастся.

Но прописанные граждане могут принести массу проблем покупателю.Но некоторых жильцов выписать затруднительно даже по суду:• совершеннолетние дееспособные граждане выписываются судом без проблем;• несовершеннолетних выписать в никуда нельзя – суд может затянуться до определения места жительства ребенка;• лица, отказавшиеся от приватизации, имеют пожизненное право проживания в помещении.

Их нельзя выписать даже через суд.Чтобы выявить возможные проблемы, нужно посмотреть справку о прописанных лицах. В справке будет указана дата рождения.РентаПожизненная рента предполагает передачу квартиры от пожилого гражданина с условием его проживания в ней. Право собственности регистрируется сразу же после подписания договора, а рентное обременение сохраняется до смерти рентополучателя.Продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия рентополучателя.

Согласие составляется и удостоверяется нотариусом.

После подписания ДКП все обязанности по ренте перейдут к покупателю жилья.Аренда (наем)По договору аренды жилплощадью могут пользоваться третьи лица в определенный период времени. Сложность в том, что договоры на срок до года не регистрируются в Росреестре, и выявить скрытых жильцов не получится.

Договор аренды тоже не расторгается – смена собственника на отношения по найму никак не влияет.ВНИМАНИЕ!

Получать согласие у временных пользователей на продажу квартиры не нужно. Государственные органы тоже не проверяют наличие аренды при регистрации ДКП.Арест и запрещение приставовПриставы арестовывают квартиру за долги:• по алиментам;• по ЖКУ;• по налоговым отчислениям;• по штрафам и судебным приказам;• по судебным решениям из договоров.Арест обязательно записывается в ЕГРН и становится виден в выписке в течение 1-3 дней после вынесения постановления.

Даже если он наложен незаконно, то продавец потеряет массу времени на аннулирование записи.Порядок действий тут только один:1. Выяснить, по какому долгу наложен запрет.2. Погасить долг и снять обременение.3.

Продать квартиру по ДКП.В некоторых случаях приставы действительно реализуют арестованную квартиру – если сумма долга большая, а плательщик не предпринимает никаких мер к его устранению.Несовершеннолетние и недееспособныеНесовершеннолетние и недееспособные продавцы – это серьезно препятствие для продажи. За соблюдением из прав наблюдают органы опеки и попечительства.Поэтому для заключения ДКП понадобится:• подобрать альтернативное жилье, не хуже продаваемого;• получить согласие органа опеки и попечительства;• удостоверить сделку у нотариуса.ВАЖНО!

Если эти требования не соблюдены – сделку аннулируют через суд по иску опеки.Материнский капиталПо материнскому капиталу в квартире обязательно выделяются доли детям. Если доли не выделить, а квартиру продать – нарушатся права детей. Сразу после сделки это может не всплыть, но если повзрослевшие дети обнаружат нарушение, то до достижения 21 года у них будет возможность аннулировать в суде все заключенные сделки по квартире.

Пострадает текущий собственник помещения.Разрешение супруга и преимущественное право сособственниковЕсли квартира приобретена в браке, то на продажу обязательно берется согласие супруга. Документ оформляется строго у нотариуса.

Без согласия в письменной форме права нового собственника в ЕГРН не зарегистрируют.

Если это требование не соблюдено, супруг может оспорить сделку в течение года – и суд встанет на его сторону.Если речь идет о продаже доли, то у сособственников жилплощади имеется преимущественное право на ее покупку. Для этого все они заранее извещаются о цене продажи.

Если за месяц никто не выкупил долю, ее можно продавать третьему лицу.

Если требование не соблюсти, любой долевой собственник будет вправе перевести через суд права покупателя на себя. На это у него есть три месяца с даты ДКП.НаследникиЕсли квартира унаследована, важно, чтобы при оформлении документов не были нарушены права наследников. Если нотариус попросту кого-то забыл, сделку по продаже могут отменить в суде.Завещательный отказ – еще одно важное обременение жилья.
Если нотариус попросту кого-то забыл, сделку по продаже могут отменить в суде.Завещательный отказ – еще одно важное обременение жилья.

По отказу третьи лица приобретают право пользования данной квартирой на условиях, обозначенных умершим. После продажи отказ не аннулируется, а покупатель получает помещение с жильцами.Выявить наличие наследников или отказов поможет свидетельство о праве на наследство. Его нужно рассматривать вместе с расширенной выпиской из ЕГРН, в которой указаны все правообладатели жилья.Варианты продажиЕсть два основных способа, с помощью которых возможно продать обремененные квадратные метры:1.

Снять обременение и продать чистую квартиру.2. Продать жилье с обременением, получив согласие третьих лиц.Если запрета на отчуждение нет, но имеются права третьих лиц, то, прежде чем вы продадите жилье, нужно получить согласие (супруга, сособственников, опеки), а затем – заключать ДКП.Погасить обременение перед продажейЕсли речь идет об ипотеке, рассрочке или аресте, то оптимальный вариант – сначала погасить долг, снять запись об обременении и только потом продать жилплощадь.

Как правило, денег на самостоятельное погашение не хватает. В таких случаях нужно рассчитаться за счет покупателя.Порядок действий:1. С покупателем заключается предварительный ДКП с условием о задатке.

В договоре необходимо прописать действия продавца по освобождению квартиры от обременения и сроки этих действий. О получении денег продавец выдает расписку.2. На полученные деньги погашаются долги.

При ипотеке – кредитный договор, при арестах – закрывается исполнительное производство.3. Далее снимается обременение в ЕГРН. В каждом случае процедура зависит от обстоятельств.

Например, приставы направляют постановление в Росреестр сами, а при ипотеке может понадобиться предъявить в МФЦ справку о погашении долга.4. После снятия записи продавцу выдается новая выписка.

Можно заключать основной договор купли продажи.Продать квартиру с обременениемВ зависимости от вида обременения предварительно можно получить согласие заинтересованного лица, после чего такую жилплощадь продать. При этом в ДКП обязательно должно быть описание обременения и последствия для покупателя, иначе он будет вправе требовать возмещения убытков через суд.Согласие на продажу необходимо получать:• при ипотеке – у банка;• при обременении в пользу продавца – у предыдущего продавца;• при ренте – у рентополучателя;• если продавец в браке – у супруга;• если продавец несовершеннолетний – в органах опеки и попечительства.Риски покупателяЕсли есть обременение, покупатель рискует, что сделка будет аннулирована через суд. Это возможно, если:• на квартире имеется залог;• жилье арестовано;• продавец находится в браке;• есть несовершеннолетний владелец;• имеются сособственники;• если наследники, права которых нарушены;• жилье обременено рентой.В остальных случаях покупатель получит жилье «с сюрпризом» в виде непрошеных жильцов.

Избежать рисков поможет своевременная проверка документов на недвижимость и грамотный ДКП. Продажа недвижимости с обременением – достаточно сложная процедура, но вполне исполнимая.По всем интересующим Вас вопросам звоните 380-85-12

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги.

K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм.

В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора. Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца.

Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя.

Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя. Как поступить, если имеется такое ограничение? прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение.
Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно.

Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб. р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

Запомнить

  • Квартира с обременением – это всегда риск для покупателя. Проявите осторожность при покупке такой квартиры, соберите информацию из всех доступных источников.
  • Установите Продавцу определенный срок для снятия обременения, чтобы сделка не растянулась во времени на годы.
  • Попросите продавца показать подлинники документов – свидетельства о заключении брака, справку о составе семьи.
  • Перед заключением основного договора купли-продажи, закажите новую выписку из ЕГРН, чтобы проконтролировать изменения по объекту недвижимости.

Поделиться:

1.

Хочу купить дом с обременением.

Как правильно провести сделку?

ответ юриста 1.1. мало информации и вы не указали что за обременение, правильней всего — обратиться к юристам С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович. Вам помог ответ? Да Нет ответ юриста 1.2.

Если на дом наложен арест, то купить его вы не сможете.

Арест для того и налагается, чтобы нельзя было совершить сделку.
Вам помог ответ? Да Нет

Может ли покупатель расторгнуть договор купли продажи дома с земельным участком

Покупателю для расторжения договора купли-продажи недвижимости нужно руководствоваться следующими нормами гражданского законодательства.

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон (ст.450 ГК РФ).

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).

Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. (ст.409 ГК РФ). В зависимости от конкретных обстоятельств возможно применение ст.451 ГК РФ (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств) Кроме того, обязательство может прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

(ст.416 ГК РФ). Сделка может быть признана недействительной по основаниям, указанным в параграфе 2 части 1 ГК РФ (Недействительность сделок).

Более предметно можно говорить после ознакомления с договором и обстоятельствами заключения договора. Также, согласно ст. 450 ГК РФ: 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.» В случае продажи недвижимости одним из существенных нарушений договора считается передача недвижимости ненадлежащего качества.

Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, согласно которым, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель недвижимого имущества вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Также могут существовать и иные нарушения (например, связанные с условием о сохранении права проживания и др.). Конкретнее можно будет говорить при ознакомлении с договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Всего Вам доброго!

11. Помогите расторгнуть договор купли-продажи с обременением, не прошёл под маткаритал.

ответ юриста 11.1. Вы вправе обратиться в суд исходя из следующего.

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В соответствии с п. 1 заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенные либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Для предъявления иска Вам необходимо ознакомиться со ст.

131-132 ГПК РФ. Вам помог ответ?

Да Нет ответ юриста 11.2. В судебном порядке, ваши шансы велики расторжения.

Но прежде нужно отослать письмо ответчику, предупредить. Вам помог ответ? Да Нет ответ юриста 11.3.

Данная услуга платная, обратитесь к любому адвокату. Вам помог ответ? Да Нет

Обременение в пользу продавца.

Содержание договора

  1. В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие сроки и какими суммами будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
  1. Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату, но при этом не прописали о возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено, потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
  2. Регистрация обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»

Общая информация об ограничениях на недвижимость

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина.

Этот факт фиксируется в , поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится. Виды обременений:

  1. рента,
  2. сервитут.
  3. аварийное состояние здания,
  4. ,
  5. прописанные лица,
  6. наем,
  7. ипотека,

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Изучить подробности можно с помощью дополнительного материала ““.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации.

Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи. Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  1. срок выплаты процентов;
  2. состояние квартиры на момент продажи;
  3. способ реализации квартиры;
  4. возможная утрата ожидаемой прибыли;
  5. рентабельность объекта недвижимости.

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство.

То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  • Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  • Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для или нет.
  • Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  • Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья.

Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки.

Разберемся в данных видах обременения.

Покупка квартиры с обременением

20 августа 2018, 18:28У большинства квартир, выставленных на продажу (особенно на вторичном рынке), уже есть своя «история».

И не всегда она хорошая. Иногда собственник не имеет права продавать квартиру или может это сделать только при соблюдении ряда условий. Это означает, что у жилья есть обременения.

Рассказываем, что это такое, и какие виды обременений бывают.Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом.

А иногда продажа и просто невозможна.Как узнать, есть ли у квартиры обремененияВ выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4

«Ограничение прав и обременение объекта недвижимости»

, в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы.

Какие — расскажем ниже.Какие обременения бывают: ИпотекаСамое распространённое обременение — ипотека.

То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка.

Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов).

Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.2.

Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита.

Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке.

Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру.

С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения.

Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение.

Это связано с распространённостью ипотечного кредитования.

Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство.

В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы». АрендаВторой тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору.

Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости.

Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами.

Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье.

Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта.

При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».Что делать, если у квартиры есть такое обременение:Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре).

Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма.

Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.РентаТретий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание.

Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».Что делать, если у квартиры есть такое обременение:Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН.

Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено.

Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.Безвозмездное пользованиеЕще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации.

Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН.

Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может.

Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.Что делать, если у квартиры есть такое обременение:При заключении сделки всегда просите показать и всё тщательно проверяйте.Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД).

Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц.

Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки. Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.Завещательный отказЧеловек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.Что делать, если у квартиры есть такое обременение:Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно.

Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве.

Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.АрестНа квартиру может быть наложен арест по решению суда.

Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.Что делать, если у квартиры есть такое обременение: Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т.

п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетниеЕсли жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире.

Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.Что делать, если у квартиры есть такое обременение:Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.ЗаключениеС большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом.

Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства. Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе.

Иллюстратор: Наташа СавиноваПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Основной договор

После того, как обременение снято, можно заключать основной договор купли-продажи. В нем обязательно нужно прописать раздел «Гарантии продавца», в котором продавец будет гарантировать, что квартира свободна. Если этого не сделать, покупатель лишиться права защищать свои права в суде и требовать убытков.

Доказать то, что вы не знали об обременении, будет сложно.

Гарантию можно прописать так: «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается. Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто, в том числе несовершеннолетние лица, не зарегистрирован».

Указанную выше формулировку можно использовать в любом договоре купли-продажи, даже если предварительного договора не было.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+