Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Передача отдельностоящего здания другому собственнику без наружных сетей

Передача отдельностоящего здания другому собственнику без наружных сетей

Инженерные сети газоснабжения

Так как в настоящее время действующим законодательством не установлены нормы содержания бесхозяйных инженерных сетей газоснабжения, то, учитывая обязанность РСО подавать газ надлежащего качества, возможно применение позиции, согласно которой содержание таких инженерных сетей осуществляют лица, эксплуатирующие бесхозяйные объекты в целях предпринимательской деятельности. 7411

Передача инженерных сетей на городской баланс

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация (заказчик-застройщик) построила дом на средства дольщиков.

В стоимость 1 кв. м входит и стоимость тепло- и электросетей. Организация должна эти сети передать городу на баланс.

Все затраты (в том числе по сетям) включены в себестоимость дома. Как их учитывать – отдельным объектом? И как отразить передачу в бухгалтерском и налоговом учете?

Согласно статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, средства дольщиков можно направить на строительство систем инженерного обеспечения только в том случае, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией для подключения дома к действующим сетям. Кроме того, за счет средств дольщиков могут возмещаться затраты в связи с заключением на основании законодательства о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением расходов на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры).
Кроме того, за счет средств дольщиков могут возмещаться затраты в связи с заключением на основании законодательства о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением расходов на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры).

Это возможно, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику в силу указанного договора и находящихся в границах такой застроенной территории. Во всех остальных случаях включение затрат на строительство сетей в стоимость строительства дома является неправомерным.

Допустим, что в рассматриваемом случае стоимость сетей обоснованно может быть включена в стоимость строительства дома.

Поскольку речь идет об обособленных капитальных объектах, учет затрат на их строительство должен вестись отдельно от учета затрат на сооружение жилого дома. Значит, на счете 08 будут отражены расходы на строительство таких объектов, которые сформируют их окончательную стоимость.

Правовые основания для передачи данных объектов на баланс городу должны определяться из условий заключенных инвестконтрактов. Передача инженерных сетей возможна на безвозмездной основе (городские власти никак не финансируют расходы в связи с их строительством) либо в счет встречного предоставления (администрацией выполняются определенные обязательства, за что она и получает эти объекты). В этом случае обязанность передать городу данные объекты должна быть зафиксирована и в договорах участия в долевом строительстве.

Дело в том, что объекты сооружались за счет средств дольщиков, следовательно, именно они, как инвесторы, вправе определять судьбу результата строительства за счет средств, которые они передали.

Для застройщика такая формальность лишней не будет. В бухгалтерском учете стоимость передаваемых сетей относится с кредита счета 08 (субсчет «Затраты по строительству сетей») в дебет 08 (субсчет «Затраты по строительству жилого дома»).

Суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками при строительстве сетей, к вычету не принимаются и также относятся на стоимость строительства дома. Для целей обложения НДС последствий такой передачи, по мнению автора, не возникает.

Ведь в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ налогом облагается безвозмездная передача права собственности на товары (работы, услуги). Застройщик не являлся собственником передаваемых объектов, поэтому оснований для начисления налога нет.

Не отражается такая передача и в налоговом учете для целей обложения налогом на прибыль. Характер безвозмездности передаваемых объектов здесь явно не очевиден. Но и встречное предоставление города никак не отражается в учете застройщика, поскольку никакими документами исполненные городом обязательства не фиксируются.

Бухгалтерский и налоговый учет такой же, как и в первом случае.

Если же стоимость строительства сетей отнесена в стоимость строительства дома необоснованно, то такие затраты застройщик должен списать за счет собственных источников.

Варианта два. 1. Данные расходы списываются в дебет счета 20 (в себестоимость услуг застройщика) и учитываются для целей обложения налогом на прибыль как расходы, экономически обоснованные и связанные с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ). Такое решение может быть принято после анализа условий заключенных контрактов, когда у организации есть уверенность, что она сможет его обосновать.

2. Если у организации нет аргументов в пользу экономической обоснованности данных расходов и невозможно доказать их связь с деятельностью, направленной на получение дохода, то тогда расходы списываются застройщиком в дебет счета 91 без учета для целей налогообложения прибыли.Важно запомнить Возможность правомерного возложения на застройщиков обязанности по сооружению инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность ограничена.

Она законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местной власти и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках соответствующего договора, заключаемого согласно статье 46.2 Градостроительного кодекса РФ (письмо Минфина России от 16 ноября 2009 г.

№ 03-03-06/1/758).Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №7, июль 2011 г. Источник: Источник: Журнал Рубрика: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

Передача общего имущества в пользование

Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ в ЖК РФ и ст.

19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38 ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе) внесены изменения, касающиеся передачи в пользование объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в целом и для установки рекламных конструкций в частности.Поправки вступили в силу 29.09.2009.

О том, что изменилось для управляющей организации, ТСЖ, собственников помещений, а также претендентов на право пользования общим имуществом, читайте в данной статье.Вначале перечислим нововведения.Начиная с 29.09.2009 пп.

3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ изложен так: к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.Кроме того, в отдельную позицию (пп. 3.1) в уже упомянутом п. 2 ст. 44 ЖК РФ вынесено принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.Также изменения внесены в п.

1 ст. 46 ЖК РФ. Их суть сводится к тому, что принятие двух указанных категорий решений общего собрания возможно только квалифицированным большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников).Из пункта 2 ст. 145 ЖК РФ исключен пп. 12, согласно которому принятие решений о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него относилось к компетенции общего собрания членов ТСЖ.Поправки, введенные в Закон о рекламе, корреспондируют изменениям в ЖК РФ.

Так, в п. 5 ст. 19, касающийся требований к договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, внесено дополнение о необходимости получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество. Причем договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений.К заявлению, представляемому в орган местного самоуправления для получения разрешения на размещение рекламной конструкции, с 29.09.2009 следует приложить протокол общего собрания собственников, если для установки конструкции предполагается использование общего имущества многоквартирного дома. Соответствующее дополнение внесено в пп.

2 п. 11 ст. 19 Закона о рекламе.Теперь перейдем к анализу изменений.Использование общего имуществаУточнение формулировки пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что исполь-зование общего имущества самими собственниками помещений не требует принятия решения квалифицированным большинством голосов собственников.

Имеются в виду ситуации, когда один из собственников помещений (например, организация, владеющая нежилым помещением) использует общее имущество, например, для размещения рекламы (подробнее см. статью «Использование общего имущества собственником нежилого помещения», № 3, 2009). Так, теперь четко написано, что решение об использовании общего имущества иными лицами (всеми, кроме собственников помещений) принимается общим собранием собственников помещений.

Так, теперь четко написано, что решение об использовании общего имущества иными лицами (всеми, кроме собственников помещений) принимается общим собранием собственников помещений. Полагаем, что к иным лицам также следует отнести и арендаторов нежилых помещений.Ранее в пп.

3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ речь шла о передаче в пользование общего имущества.

Это позволяло отождествлять договор о передаче имущества в пользование с договором аренды (согласно ст.

606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование). Теперь собрание принимает решение о пользовании общим имуществом, то есть о порядке, условиях, платности пользования.

Это понятие охватывает не только правоотношения, регулируемые договором аренды, но и пользование общим имуществом, осуществляемое на основании иных договоров, пусть и не предусмотренных законодательством.

Это справедливо, поскольку передача имущества в аренду сопряжена с выбытием данного имущества из владения и пользования собственниками помещений, тогда как на практике такого выбытия не происходит. Например, размещение рекламной конструкции на крыше или фасаде не означает, что собственники помещений перестают использовать крышу или фасад как конструктивный элемент многоквартирного дома.

На это указал еще Президиум ВАС в п. 1 Информационного письма от 11.01.2002 № 66.

Подобный договор не является договором аренды. Поэтому такой предмет договора, как передача в аренду части фасада многоквартирного дома площадью N метров, не имеет никаких правовых оснований.Решение принимают собственникиСогласно новому пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ на общем собрании собственников квали-фицированным большинством голосов должно быть также принято решение, во первых, об условиях пользования общим имуществом, которые должны найти отражение в договоре, и, во вторых, об определении лиц, которые уполномочены от имени собственников заключать такие договоры.

Безусловно, эти требования следуют из общих норм Жилищного кодекса. Так, и до принятия изменений суд признавал правомерным отказ в выдаче разрешения на установку рекламной конструкции (брандмауэра на стене многоквартирного дома) без дого-вора, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома (Постановление ФАС ПО от 20.08.2009 № А65-20008/2008).Однако на практике приходилось сталкиваться со множеством злоупотреблений.

Например, очень часто органы местного самоуправления предписывали потенциальным рекламодателям заключать договоры на установку рекламных конструкций именно с ними, без какого бы то ни было участия собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, плата поступала в бюджет.

Напомним, что именно так зачастую происходило и с передачей в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме (подвалов, чердаков и т. д.). Однако если в отношении нежилых помещений суть спора состоит в определении их статуса (являются они самостоятельным объектом или включаются в состав общего имущества), то по поводу крыши и фасада дома споры такого рода вряд ли уместны.

Точно так же в домах, находящихся в управлении управляющих организаций, последние самовольно брали на себя полномочия заключать договоры о размещении рекламы в лифтах.Собственников помещений даже не уведомляли о порядке размещения рекламы, размере получаемого дохода и порядке его использования.Если найдутся заинтересованные лица, которые обратятся в суд с требованием о признании договора о размещении рекламы, заключенного органом местного самоуправления или управляющей организацией, ничтожным, суд удовлетворит такой иск, ведь именно общее собрание собственников помещений должно дать согласие на использование общего имущества тем или иным образом.

Точно так же в домах, находящихся в управлении управляющих организаций, последние самовольно брали на себя полномочия заключать договоры о размещении рекламы в лифтах.Собственников помещений даже не уведомляли о порядке размещения рекламы, размере получаемого дохода и порядке его использования.Если найдутся заинтересованные лица, которые обратятся в суд с требованием о признании договора о размещении рекламы, заключенного органом местного самоуправления или управляющей организацией, ничтожным, суд удовлетворит такой иск, ведь именно общее собрание собственников помещений должно дать согласие на использование общего имущества тем или иным образом.

Однако, если решением этого вопроса никто не занимается, доходы от использования общего имущества проходят мимо его собственников.Нужно признать, что изменения и дополнения, внесенные комментируемым законом, позволят предотвратить злоупотребления и нарушение прав собственников помещений только при размещении рекламных конструкций. Ведь орган местного самоуправления может выдать разрешение на установку рекламной конструкции лишь при наличии протокола общего собрания собственников. А договор на установку и эксплуатацию рекламной конст-рукции заключается только с лицом, уполномоченным на это общим собранием собственни-ков помещений в многоквартирном доме.Поскольку использование общего имущества иным образом (размещение рекламы без использования рекламных конструкций, передача в пользование части холлов и т.

д.) регулируется соглашением сторон и не контролируется уполномоченными органами, ситуация останется прежней – при заключении договора без санкции общего собрания собственники будут вынуждены отстаивать права в судебном порядке.Новости для ТСЖИсключение из числа полномочий общего собрания членов ТСЖ принятия решения о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме или передаче иных прав на него (пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) устранило коллизию, когда принимать решение о передаче общего имущества в пользование должно было и общее собрание собственников, и общее собрание членов ТСЖ (подробнее см. статью

«Кого пригласить на собрание в многоквартирном доме?»

, № 4, 2008, стр.

44). Члены ТСЖ не вправе включать в компетенцию того или иного органа управления товариществом принятие решения о передаче общего имущества собственников в пользование.

Это будет противоречить ЖК РФ.До настоящего времени преобладала точка зрения, согласно которой, если в доме создано ТСЖ, именно оно должно заключать договор о передаче общего имущества в пользование (Постановление ФАС МО от 14.03.2008 № КА-А40/1701-08). После вступления в силу рассматриваемых поправок собственники помещений самостоятельно выбирают лицо, которое будет заключать договор, и наделяют его соответствующими полномочиями, что отражается в протоколе общего собрания собственников помещений. Вовсе не обязательно, что это будет ТСЖ в лице его председателя.

Например, собственники вправе выбрать одного из собственников – граждан.

Право ТСЖ предоставлять в пользование часть общего имущества в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников, закреплено в пп.

1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ. Полагаем, это право может быть реализовано, если собственники помещений решат большинством голосов (2/3) наделить полномочиями по заключению договора товарищество.Остается один важный вопрос. Федеральный закон от 27.09.2009 № 228 ФЗ не затро-нул положения ст. 152 ЖК РФ. Напомним, что пп. 3 п.

2 этой статьи относит сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме к одному из видов хозяйственной деятельности ТСЖ. Причем доход от такой хозяйственной деятельности расходуется по решению общего собрания членов ТСЖ на уставные цели (п.

3 ст. 152 ЖК РФ). Теперь общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам и без участия ТСЖ (если на заключение договора уполномочено другое лицо, не товарищество).Полагаем, что независимо от того, кто именно будет выступать уполномоченным лицом, собственник доходов от использования общего имущества должен определяться одинаково.

Исходя из ст. 248 ГК РФ доходы от использования общего имущества принадлежат его собственникам соразмерно их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество (иное распределение может быть установлено соглашением между собственниками). Поэтому неправильно считать, что при заключении товариществом договора о пользовании общим имуществом доход будет возникать у ТСЖ, а при заключении договора уполномоченным лицом – у собственников помещений. Лицо, определенное общим собранием собственников, наделяется лишь полномочиями по заключению договора на условиях, установленных решением общего собрания.

Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица.Условия договора о пользовании общим имуществомВ соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, установленных общим собранием.

На наш взгляд, читать эту норму следует так: часть собственников (участ-вующая в собрании и обладающая минимум 2/3 голосов) от имени всех собственников передает полномочия одному лицу.

Эти полномочия сводятся исключительно к заключению договора. Условия договора также устанавлива-ются указанной частью собственников. Они касаются, в частности, следующих моментов:– объекта общего имущества, режим пользования которым устанавливается;– пользователя;– порядка использования;– размера вознаграждения, выплачиваемого пользователем;– порядка расчетов (каким образом и в какие сроки вносится плата).Кроме того, общее собрание вправе установить, от чьего имени выступает уполномоченное лицо – от своего или от имени собственников.

Выше мы пришли к выводу, что доходы от использования общего имущества в любом случае принадлежат собственникам помещений, поэтому, полагаем, уполномоченному лицу нецелесообразно выступать в договоре с контрагентом от своего имени. Тем более что договор заключается на основании протокола общего собрания, в котором указываются данные собственников, как присутствовавших на собрании, так и всех остальных (ведь следует указать, от имени каких собственников лицо наделено полномочиями по заключению договора).Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора. Как указано в пояснительной записке к законопроекту № 166060-5 (который впоследствии стал Федеральным законом от 27.09.2009 № 228 ФЗ), подписание договора каждым собственником общего имущества, проголосовавшим за его заключение, в ряде случаев затруднительно.

Добавим, что в п. 7 Постановления от 23.07.2009 № 64

«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

Пленум ВАС отметил, что стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. Полагаем, что сказанное полностью справедливо и по отношению к сособственникам общего имущества в многоквартирном доме.Принадлежность дохода от пользования общим имуществом собственникам помещений и заключение договора от их имени означают, что пользователь (контрагент по договору) приобретает обязанности налогового агента по НДФЛ (подробнее см. статью «Аренда общего имущества: избавляемся от ЕНВД», № 8, 2009).Подводя итоги рассмотрению нового закона, следует отметить его положительный характер для собственников помещений в многоквартирном доме.

Поправки направлены на защиту прав собственников общего имущества, устранили имевшуюся в Жилищном кодексе коллизию.

Как они будут применяться на практике, покажет время.

Источник: Журнал Рубрика: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

Эксплуатационная ответственность ТСЖ

Согласно п.

8 Правил содержания общего имущества в МКД границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией.
8 Правил содержания общего имущества в МКД границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, в общем случае эксплуатационная ответственность ТСЖ ограничивается местом соединения общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью.

Для того, чтобы эти границы были расширены и в зону эксплуатационной ответственности ТСЖ вошли объекты внешней инженерной инфраструктуры, необходимо соглашение собственников с УК или с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. Вывод о том, что основанием для расширения эксплуатационной ответственности МКД в отношении инженерных сетей от стены дома является волеизъявление управомоченных собственников помещений в многоквартирном доме на определение состава общего имущества многоквартирного дома, сделан, в частности, в определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 21 декабря 2015 г.

N 305-ЭС15-11564. Также собственники помещений могут расширить границы эксплуатационной ответственности, санкционировав (путем голосования) подписание ТСЖ соответствующего Акта разграничения эксплуатационной ответственности при оформлении договора с ресурсоснабжающей организацией.

В отсутствии решения собственников помещений в МКД о переносе внешней границы сетей ресурсоснабжения, эксплуатационная ответственность ТСЖ на внешние инженерные сети не распространяется (см., к примеру, постановления АС Уральского округа от 24 февраля 2016 г. по делу N А60-8001/2015,АС Восточно-Сибирского округа от 14 января 2016 г. по делу N А10-1566/2015).

Каким образом оформляется право собственности на тепловые коммуникации, проложенные по территории торгового центра, а именно инженерные коммуникации, расположенные на земельном участке торгового центра, которые передавались в уставный капитал владеющей этим торговым центром организации в 2004 году (регистрация прав на данные коммуникации в ЕГРН отсутствует)?

Если в настоящее время эти коммуникации принимаются на учет префектурой как бесхозное имущество, можно ли подтвердить право собственности на этот объект недвижимости?

К сожалению, мы не можем дать однозначный ответ на данный вопрос. Поясним почему. По нашему мнению, исходя из определения, данного в Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), инженерные сети — водопроводы, линии связи и т.п.

— могут быть отнесены к линейным объектам — объектам капитального строительства ( ГрК РФ) и, соответственно, объектам недвижимого имущества ( ГК РФ).

Однако окончательно данный вопрос может быть решен только с помощью специалистов в области недвижимости, в частности — линейных объектов.

Согласно ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ установлен от 21.07.1997 N 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(далее — Закон N 122-ФЗ). Закона N 122-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Соответственно, как указано в п. 12 постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (далее — Постановление NN 10, 22), при внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП. В соответствии с Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Согласно Закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникшего до введения в действие N 122-ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие N 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено этим Законом.

Внесение имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица также следует считать сделкой ( ГК РФ). Поскольку в рассматриваемой ситуации внесение имущества в уставный капитал происходило в 2004 году, то есть после вступления в силу N 122-ФЗ, право собственности на него должно было быть предварительно зарегистрировано учредителем юридического лица, равно как и должна была быть зарегистрирована передача его учреждаемой организации, которая должна была стать его собственником ( ГК РФ). Однако в описываемой ситуации этого не произошло.

При этом согласно правовой позиции, отраженной в п. 59 Постановления NN 10, 22, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с , Закона N 122-ФЗ, либо возникли независимо от их регистрации в силу нормы законодательства, устанавливающего иное, в соответствии с ГК РФ (в данном пункте дана ссылка на утративший силу пункт статьи РФ, однако в настоящее время аналогичная норма ГК РФ, однако к возникновению права собственности на недвижимое имущество, внесенное в виде вклада в уставный капитал, она не относится, ввиду чего п.п. 12, 59 Постановления NN 10, 22 остаются актуальными в настоящее время).

Исходя из этого, суды, как правило, отказывают в признании права собственности на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада в уставный капитал без регистрации права собственности и его перехода в ЕГРП — смотрите АС Дальневосточного округа от 14.03.2016 N Ф03-552/16, АС Восточно-Сибирского округа от 07.03.2018 N Ф02-7134/17, АС Уральского округа от 03.06.2019 N Ф09-2798/19, АС Московского округа от 27.04.2017 N Ф05-1746/17, АС Центрального округа от 13.09.2016 N Ф10-3219/16 (последнее постановление оставлено в силе определением Верховного Суда РФ от 19.12.2016 N 310-ЭС16-16889). Более того, есть прецеденты, когда в аналогичных или схожих обстоятельствах суды отказывали в признании приобретения права собственности по истечении приобретательской давности, ссылясь, помимо вышеуказанных, на п.

15 Постановления NN 10, 22, в котором была сформулирована позиция, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

В силу вышеприведенной позиции организация, в уставный капитал которой вносился объект недвижимости, должна знать, что право собственности на него возникает с момента ее государственной регистрации (смотрите постановление Одиннадцатого ААС от 26.06.2018 N 11АП-8037/18, постановление АС Центрального округа от 03.10.2018 N Ф10-3774/18). Вместе с тем считаем необходимым также учесть, что согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 24.09.2013 N 1160/13, объекты, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не могут быть признаны недвижимостью независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с таким земельным участком.

Соответственно, если будет доказано, что инженерные коммуникации на земельном участке предназначены для обслуживания здания, они должны рассматриваться как принадлежность этого здания, что исключает необходимость их отдельной государственной регистрации как объекта недвижимости и, соответственно, перехода прав на них. Данный вывод подтверждается судебной практикой ( АС Волго-Вятского округа от 07.04.2016 N Ф01-832/16, АС Северо-Кавказского округа от 28.07.2017 N Ф08-5212/17, АС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2016 N Ф02-6343/16, АС Западно-Сибирского округа от 25.08.2016 N Ф04-3141/16). Однако обратим внимание, что в Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 определена правовая позиция по применению положений ГК РФ, в соответствии с которой вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Поэтому окончательно вопрос может решить только суд, оценив конкретные обстоятельства дела (смотрите, например, АС Уральского округа от 17.07.2018 N Ф09-3657/18).

Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Серков Аркадий Ответ прошел контроль качества 3 сентября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

1. Могут ли жильцы нанять работников для ремонта инженерных сетей внутри дома минуя УК.

ответ юриста 1.1. Могут если вы не собираетнсь полностью переделывать инженерную систему.

Вам помог ответ? Да Нет 2. Меня интересует вопрос по инженерным сетям, в частности теплотрасса, Когда-то часть теплотрассы была на моем балансе, и за ненадобностью я её забросил и перестал обслуживать, появились строения дальше меня и теплотрассу проложили новую по верх моей, я не могу её ремонтировать, и врезаться в новую мне не дают. Что мне делать? ответ юриста 2.1.

В установленном порядке получать тех условия на подключение. Возможно обжаловать отказ, смотря по каким основаниям не дают подключаться.

Новая теплотрасса уже не Ваша.

С собственником нужно решать вопрос (ст. 209 ГК РФ) Либо доказывайте, что вашу теплотрассу незаконно демонтировали и возвели новую.

Опять же смотря какие документы у Вас есть. То что она была «на балансе» не значит, что вы были собственником.

На баланс она могла и ошибочно попасть. Такое бывает. Вам помог ответ?

Да Нет 3. В нашем доме есть пристрой-1 этаж сбербанк (собств.), 2 эт муниципалы. Инженерные сети общие, Должны ли они участвовать в кап. ремонте и в содержании жилья.

Заранее спасибо. ответ юриста 3.1. Так это же жилье то муниципальное, узнайте в УК, у них наверняка заключён договор аренды и там все прописано.

Вам помог ответ? Да Нет Другие вопросы по теме Вы здесь: » » 4.

К двухквартирному частному дому примыкает участок земли — общая собственность обоих хозяев. Под землей на участке — ввод теплосетей в теплоузел дома, водопровод, канализация. Один из хозяев требует разделить участок земли пополам.

При этом все инженерные сети будут на его половине. Возможно ли это? ответ юриста 4.1.

На инженерные сети права собственности у него не будет. Можете и не соглашаться. Вам помог ответ?

Да Нет 5. У меня в садовом обществе два участка, причём на одном из них нет ни электроэнергии ни воды (инженерные сети общества не используются). Должен ли я платить два членских взноса?

ответ юриста 5.1. Согласно типовому Уставу СНТ-должны. Но как в вашем уставе написано сказать не можем.

Вам помог ответ? Да Нет 6. У здания 2 собственника. Инженерные сети принадлежат нашей компании. Можем ли мы ограничить подачу электроэнергии за долг по электроэнергии второму собственнику здания.

ответ юриста 6.1. Такого права у вас нет так вы не являетесь энергоснабжающей организацией.

Вам помог ответ? Да Нет 7. Какие меры обязана предпринять администрация как собственник жилого фонда к недобросовестному квартиросъемщику, портящему (уничтожающему) общемировые инженерные сети (канализация, водопровод).

Квартира не приватизирована, проживает по договору аренды. ответ юриста 7.1. Администрация согласно ЖК РФ должна предъявить требование о выселении такого лица и расторжении договора аренды.

Вам помог ответ? Да Нет 8. Должны ли не члены партнерства оплачивать эксплуатационные расходы содержания коттеджного поселка, если жители объединились в партнерство и у них в собственности инженерные сети и дороги? ответ юриста 8.1. Вопрос не ясен.

Вам помог ответ? Да Нет 9. Меня зовут Олег! Два юр.лица (соседи по участкам) договорились 50 на 50 вести инженерные сети (газ, вода, электричество). Хотим сейчас составить соглашение!

А то за один объем платит одно юр.лицо и за другой второе юр.лицо! Подскажите есть ли Рыба соглашения? Заранее благодарю. ответ юриста 9.1.

Данная услуга платная. Вам помог ответ? Да Нет 10. В 1993 году приватизировал квартиру.

По законодательству в обще домовое имущество входят инженерные сети по внешней границе. А как обстоит дело с коллективными антеннами, установленными при строительстве дома еще в 1988 году. Спасибо. ответ юриста 10.1. Телевизионные антенны не входят в общее имущество МКД.

Смотрите Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 26.03.2014)

«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и.»

. Вам помог ответ? Да Нет 11. У меня 15 соток земли с обременением, хочу отказаться, предоплата за инженерные сети оплачено 100% ответ юриста 11.1.

Смотрите Ваш договор. Условия обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ) Вам помог ответ? Да Нет ответ юриста 11.2. Владимир Григорьевич!

В каком районе ваш участок? Мы сможем вам помочь и, возможно, еще и в плюсе останетесь. Звоните, или оставляйте личное сообщение здесь, обсудим.

Вам помог ответ? Да Нет 12. Подписали протокол собрания по кап. ремонту. Хотя смету в глаза не видели.

Дошли до фонда ЖКХ велели показать смету. Дали только на инженерные сети (а у нас еще ремонт фасада).

не совсем согласны с этой сметой. (не подписана, дефектную ведомость составлял сам подрядчик)-хотя копию попросил мне заверили. Что относится к ремонту фасада?

Кто должен составлять дефектные ведомости и сметы?

Как теперь заставить администрацию с подрядчиком выполнить достойный кап ремонт? ответ юриста 12.1. От того что вы забрасываете сайт одними и те ми же вопросами. Ответы не изменятся. Кто вас уполномочил этим заниматься?

Хотя копию попросил мне заверили. —и с чего вы взяли что вам что-то обязаны предоставлять.

Вам помог ответ? Да Нет 13. Строю стационарное помещение для торговли разливным пивом.

Инженерные сети это совокупность (тепло, водо, газоснабжения, света и канализации). Обязательно ли проводить все, ведь для торговли пивом газ мне не нужен, а теплоснабжение мне и не смогут провести в поселке. Или можно провести только свет, воду, канализацию, будет ли такое строение считаться стационарным.

ответ юриста 13.1. Роман Иванович, принципиальное значение для определения капитального строения имеет не столько наличие конкретных коммуникаций и инженерных сетей, а неразрывность с землей, материал и качество конструкций — стен фундамента и т.п. Вам помог ответ? Да Нет 14. Купил квартиру в невострое с поквартирным автономным отоплением.

Инженерные сети водопровода, отопления проложены скрытно в конструкции пола. Должен ли застройщик представить дольщику исполнительные чертежи, акты на скрытые работы и гидравлического испытания сетей? ответ юриста 14.1. Не должен, если это не предусмотрено вашим договором.

Вам помог ответ? Да Нет 15. Можно ли создать одно ТСЖ на два дома, если в каждом доме более 100 квартир, а инженерные сети и территория общие?

ответ юриста 15.1. Можно. Да нужно даже. Вам помог ответ? Да Нет 16. Вышла из строя батарея в приватизированной квартире.

Батарея относится к общедомовой инженерной сети и ранее не заменялась и не подвергалась никакому внешнему воздействию со стороны жильцов. Кто обязан оплачивать замену данного оборудования: жэк или собственник помещения?

ответ юриста 16.1. Если квартира приватизированная, то собственник помещения. Вам помог ответ? Да Нет 17. Есть здание, в нём 2 собственника.

Один из собственников (ООО) в подвале сделал торговый зал Второй собственник — Отдел социальной защиты, молчит. Инженерные сети находятся отдельно в углу подвала. Как зарегистрировать в собственность цоколь?

Хотя бы частично? С чего начать?

Можно ли вообще сделать что-либо в этой ситуацией?

Заранее благодарны. ответ юриста 17.1.

Право собственности регистрируется на основании договора долевого участия в строительстве. Вам помог ответ? Да Нет 18. Арендовываю подвальное помещение у КУГИ в жилом доме. 1. Хочу сделать перепланировку.

С чего начать? С кем согласовывать изменения? 2. Хочу протянуть инженерные сети от центральной системы отопления, водоснабжения и канализации.

С кем согласовывать? ответ юриста 18.1.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+