Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Бухгалтерский учет - Проводки по коммунальным платежам при аренде у арендатора

Проводки по коммунальным платежам при аренде у арендатора

Учет коммунальных платежей при аренде имущества

Важное Материалы подготовлены группой консультантов-методологов 29 июня 2006 г. 20:20 Материалы подготовлены группой консультантов-методологов Как показывает наша консультационная практика, очень много вопросов возникает у организаций при отражении в учете коммунальных платежей при аренде помещений. А. . При эксплуатации арендованного помещения у арендатора неизбежно возникают расходы на отопление, освещение, водоснабжение и канализацию, газоснабжение и другие коммунальные услуги.

Напомним читателю, что в рамках договора аренды существует несколько вариантов расчетов за коммунальные услуги: — коммунальные платежи входят в состав арендной платы и компенсируются арендодателю, — коммунальные платежи компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы, — арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на обслуживание, и коммунальные платежи уплачиваются им без участия арендодателя.

Рассмотрим каждый из вариантов подробнее. Коммунальные платежи в составе арендной платы.

Допустим, в договоре аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату.

Организация-арендодатель, на основании заключенных договоров с организациями- поставщиками коммунальных услуг, оплачивает выставленные ими счета-фактуры. А арендатор, перечисляя арендную плату, автоматически компенсирует арендодателю оплаченные им коммунальные расходы. Для арендодателя коммунальные расходы, потребляемые арендаторами, являются расходами по содержанию переданного в аренду имущества и учитываются в составе затрат арендодателя.

Обратите внимание, в том случае, когда стоимость коммунальных платежей включается в сумму арендной платы, сама сумма арендной платы может быть установлена договором как фиксированная величина или же может изменяться, в зависимости от размера фактически потребленных арендатором коммунальных и иных аналогичных услуг.

При этом арендный платеж будет складываться из двух составляющих: — постоянная составляющая, или собственно арендная плата, — переменная составляющая, или коммунальные платежи. В том случае, когда арендная плата фиксированная, организация-арендодатель освобождается от необходимости распределять коммунальные услуги между арендаторами.

В случае установления арендной платы как слагаемой из двух составляющих, арендодатель вынужден вести обособленный учет расходов на коммунальные платежи. Это связано с тем, что переменная составляющая арендной платы прямо зависит от величины фактически произведенных расходов на содержание конкретного имущества, переданного в аренду. Обратите внимание, что при таком варианте арендной платы, стоимость коммунальных услуг лучше не выделять отдельной строкой, а указывать в счете-фактуре общую сумму арендной платы.

Порядок учета арендной платы у арендодателя будет зависеть от того, является ли передача имущества в аренду основным видом деятельности или нет. Обратите внимание, при определении, к какому виду деятельности организации-арендодателя относится деятельность по предоставлению имущества в аренду, рекомендуется руководствоваться критерием существенности.

Напомним, что Минфин Российской Федерации в Указаниях о порядке составления бухгалтерской отчетности, утвержденных Приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 года №67н «О формах бухгалтерской отчетности организаций», рекомендует использовать в качестве такого критерия 5 процентов от того или иного показателя: «Показатель считается существенным, если его нераскрытие может повлиять на экономические решения заинтересованных пользователей, принимаемые на основе отчетной информации. Решение организацией вопроса, является ли данный показатель существенным, зависит от оценки показателя, его характера, конкретных обстоятельств возникновения.

Организация может принять решение, когда существенной признается сумма, отношение которой к общему итогу соответствующих данных за отчетный год составляет не менее пяти процентов». В зависимости от того, к какому виду деятельности арендодателя относится предоставление им в аренду своих активов, арендодатель в бухгалтерском учете отражает коммунальные услуги либо как расходы по обычным видам деятельности, либо как операционные расходы.

Если предоставление имущества в аренду — основной вид деятельности организации, арендная плата с учетом коммунальных платежей, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99, отражается как доход от обычных видов деятельности и учитывается на счете , субсчет «Выручка».

А коммунальные затраты, в соответствии с пунктом 5 ПБУ 10/99, являются расходами по обычным видам деятельности. При этом в бухгалтерском учете делают следующие записи: Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 62 90-1 Отражена выручка от предоставления имущества в аренду 90-3 68 Начислен НДС 26 60 Отражены расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг 19 60 Отражен НДС, предъявленный поставщиком коммунальных услуг 68 19 Принят к вычету НДС 90-2 26 Списана стоимость коммунальных услуг 60 51 Оплачены коммунальные услуги Если передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, арендная плата будет отражаться у арендодателя в составе операционных доходов, на основании положений пункта 7 ПБУ 9/99, и учитываться на счете , субсчет «Прочие доходы».
При этом в бухгалтерском учете делают следующие записи: Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 62 90-1 Отражена выручка от предоставления имущества в аренду 90-3 68 Начислен НДС 26 60 Отражены расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг 19 60 Отражен НДС, предъявленный поставщиком коммунальных услуг 68 19 Принят к вычету НДС 90-2 26 Списана стоимость коммунальных услуг 60 51 Оплачены коммунальные услуги Если передача имущества в аренду не является основным видом деятельности, арендная плата будет отражаться у арендодателя в составе операционных доходов, на основании положений пункта 7 ПБУ 9/99, и учитываться на счете , субсчет «Прочие доходы».

Оплату коммунальных услуг, согласно выставленным счетам-фактурам коммунальных служб, арендодатель учитывает для целей бухгалтерского учета как операционные расходы, в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99, и отражает на счете субсчет «Прочие расходы».

В налоговом учете у арендодателя порядок отражения арендной платы также зависит от того, является ли сдача имущества в аренду основным видом деятельности или нет.

Если аренда – это основной вид деятельности, то арендная плата в соответствии со Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ), признается доходом от реализации. При этом, оплата коммунальных услуг на основании выставленных счетов-фактур коммунальными службами, на основании НК РФ включается в состав материальных расходов. В случае, если аренда не является основным видом деятельности, то, согласно НК РФ, доходы от сдачи имущества в аренду являются внереализационными доходами.

Коммунальные платежи в этом случае арендодатель может учитывать либо в составе прочих расходов на основании НК РФ, либо в составе внереализационных расходов, в соответствии с НК РФ.

Расходы на коммунальные платежи в налоговом учете, согласно НК РФ, относятся к косвенным расходам. Они в полном объеме списываются на расходы текущего отчетного периода. Коммунальные платежи не включены в арендную плату.

Договором аренды может быть предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор сверх суммы арендной платы. При таком варианте коммунальные услуги по поручению арендатора оплачивает арендодатель, арендатор возмещает арендодателю суммы коммунальных платежей, перечисленных им за арендатора, основываясь на указанную в договоре аренды квалификацию услуги по оплате коммунальных услуг, как посредническую. В соответствии с пунктом 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации» доходами организации признается увеличение экономических выгод в результате поступления активов, приводящее к увеличению капитала этой организации, за исключением вкладов участников (собственников имущества).

Суммы, поступившие от других юридических и физических лиц по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и тому подобное в соответствии с пунктом 3 ПБУ 9/99не признаются доходами организации. Таким образом, сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не будет являться доходом арендодателя. Данные суммы нужно учитывать как отдельные хозяйственные операции.

В целях налогообложения прибыли согласно НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение. Пример 1. Организация-арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности, 1 июня передало в аренду организации-арендатору помещение сроком на 6 месяцев. Размер арендной платы составляет 5 900 рублей в месяц (в том числе НДС – 900 рублей).

В соответствии с условиями договора оплату коммунальных услуг производит за свой счет арендатор. При этом плату за коммунальные услуги перечисляет арендодатель, арендатор возмещает арендодателю эти расходы после предоставления ему документов, подтверждающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату. Коммунальные услуги за июнь составили 2 596 рублей (в том числе НДС – 396 рублей), в том числе коммунальные услуги, потребленные арендатором, составили 472 рубля (в том числе НДС – 72 рубля).

В бухгалтерском учете арендодателя данные операции отражаются следующими записями: Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операций Дебет Кредит 62 90-1 5 900 Отражена выручка по аренде за текущий месяц 90-3 68 900 Начислен НДС 20 60 1 800 Отражены затраты на собственные коммунальные услуги 19 60 324 Отражена сумма НДС по собственным коммунальным услугам 68 19 324 Принят к вычету НДС 76 60 472 Отражена задолженность арендатора по коммунальным услугам 60 51 2 596 Перечислена плата за коммунальные услуги 51 62 5 900 Получена арендная плата от арендатора 51 76 472 Получена компенсация стоимости коммунальных услуг Окончание примера. Договором может быть предусмотрено, что арендодатель за перечисление коммунальных платежей за арендатора будет получать от него определенное вознаграждение.

Сумма вознаграждения будет являться для арендатора либо доходом от обычных видов деятельности, либо операционным доходом.

В бухгалтерском учете арендодателя для отражения суммы вознаграждения дополнительно к вышеприведенной корреспонденции следует делать записи: Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 76 90-1 Отражена сумма посреднического вознаграждения, предусмотренного договором 90-3 68 Начислен НДС 51 76 Получена сумма комиссионного вознаграждения Приведем пример из нашей консультационной практики.
В бухгалтерском учете арендодателя для отражения суммы вознаграждения дополнительно к вышеприведенной корреспонденции следует делать записи: Корреспонденция счетов Содержание операции Дебет Кредит 76 90-1 Отражена сумма посреднического вознаграждения, предусмотренного договором 90-3 68 Начислен НДС 51 76 Получена сумма комиссионного вознаграждения Приведем пример из нашей консультационной практики. Пример 2. Из консультационной практики ЗАО «BKR-Интерком-Аудит».

Вопрос: В договоре аренды указано, что арендная плата состоит из двух составляющих: постоянной и переменной.

Переменная составляющая определяется на основании фактических расходов на оплату за телефоны (абонентская плата, МТР, платные справки и так далее). Ежемесячно мы, как арендодатель, предоставляем арендатору Акт «Переменная составляющая. Является ли оплата переменной составляющей нашим доходом от реализации и вправе ли мы относить расходы на оплату за телефоны, переданные арендатору, к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу.

Ответ: Согласно полученным от Вас разъяснениям , заключенный Вашей организацией, как арендодателем, состоит из двух составляющих: постоянной, в которую включена собственно арендная плата и стоимость коммунальных услуг, и переменной, в которую включена стоимость услуг связи. Согласно НК РФ одним из критериев возможности учета в составе расходов произведенных затрат является их документальное подтверждение.

А согласно Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) абонент, в данном случае арендодатель, может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. Из этого следует, что арендатор может учесть в составе расходов затраты на тепло- и электроэнергию, полученную от арендодателя, только при наличии согласия энергоснабжающей организации. Именно такой позиции ранее придерживались налоговые органы.

В настоящее время они изменили свою точку зрения. Арендатор учитывает в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором в своей деятельности.

В Письмах Управления МНС Российской Федерации по городу Москве от 22 июля 2003 года №26-12/40946 и от 22 сентября 2003 года №26-12/52312 разъясняется, что в том случае, если согласно заключенному между сторонами договору аренды в стоимость арендной платы, начисляемой арендатором, входит ежемесячно стоимость потребляемых арендатором услуг связи соответственно размещенным в арендуемых помещениях линиям телефонной связи, то указанные расходы организации — арендодателя могут учитываться при определении налоговой базы по налогу на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, при условии их обоснованности и документального подтверждения соответствующими первичными документами, оформленными согласно требованиям законодательства Российской Федерации (в том числе договором по оказанию телефонных услуг с оператором связи, счетами, выставленными оператором связи в отношении фактически используемых услуг связи, счетами, выставленными арендодателем организациям-арендаторам на основании соответствующих счетов операторов связи, платежными документами, подтверждающими факт оплаты данных услуг, и тому подобными).

Таким образом, порядок отнесения на расходы коммунальных платежей, включая оплату услуг связи, регулируется только условиями договора аренды. В Вашей ситуации фактически имеет место возмещение арендодателю упомянутых в вопросе услуг связи путем включения их стоимости в состав арендной платы. В соответствии с пунктами 2 и 3 ПБУ 9/99 суммы коммунальных платежей в данном случае не включаются в доходы арендодателя, и их следует рассматривать как отдельную хозяйственную операцию, которая не связана с получением дохода в виде арендной платы.

Для подтверждения того факта, что с арендатора взимается стоимость услуг по ценам поставщика, используются копии расчетных документов, выставленных поставщиками арендодателю. Арендодатель оплачивает стоимость коммунальных услуг и услуг связи на основании счетов, выставленных ему поставщиками услуг, после чего, в свою очередь, перевыставляет счета арендатору.

Возможность компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг и услуг связи без включения их в его выручку от реализации и соответственно их учета в составе расходов арендатора разъяснена в указанных Письмах Управления МНС Российской Федерации по городу Москве.

Кроме того, это подтверждено Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа, указавшим в Постановлении от 18 июля 2000 года по делу №А56-639/00, что возмещаемые арендодателю коммунальные услуги (электроэнергия, абонентская плата за пользование телефоном, междугородные телефонные переговоры, оплаченные арендатором сверх сумм арендной платы) являются «транзитом платежей» и не должны включаться в выручку от реализации товаров (работ, услуг).

По нашему мнению, в такой ситуации необходимо поступать следующим образом. Арендодатель получает от поставщика услуг связи счет-фактуру, который он регистрирует в книге покупок в части стоимости коммунальных услуг, потребленных им самим.

Затем на стоимость услуг связи, потребленных арендатором, арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от своего имени. Этот счет-фактуру арендодатель у себя в книге продаж не регистрирует.

Арендатор в книге покупок регистрирует счет-фактуру, полученный от арендодателя. В результате этого и арендодатель, и арендатор принимают к вычету НДС в отношении стоимости потребленных ими услуг связи.

Окончание примера. Обратите внимание!

Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, должны обратить внимание на Письмо Минфина Российской Федерации от 31 января 2006 года №03-11-05/26.

В указанном документе представители финансового ведомства указывают на то, что если организация-»упрощенец» сдает помещения в аренду и ведет расчеты с коммунальными службами в рамках посреднического договора, то плата за коммунальные услуги, поступающая от арендаторов увеличивает сумму единого налога при УСН.

Б. В целях избежания возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором в договоре аренды необходимо предусмотреть, какая из сторон договора будет нести расходы по оплате коммунальных услуг, а также порядок проведения расчетов между сторонами.

В том случае, когда коммунальные услуги включены в арендную плату, проблем с их отражением в учете не возникает.

Причем для арендатора этот вариант наиболее удобен, ведь в этом случае арендатору не приходится вести расчеты со специализированными организациями.

При налогообложении прибыли арендатор имеет право включить в состав прочих расходов, принимаемых при исчислении налогооблагаемой базы, как постоянную, так и переменную составляющую арендной платы.

Как арендная плата, так и коммунальные платежи будут учитываться в составе прочих расходов на основании НК РФ. Кроме этого, на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем, арендатор имеет право принять к вычету «входной» НДС. Пример 3. ООО «Меркурий» арендует производственное помещение.

По договору аренды коммунальные платежи входят в состав арендной платы, и предъявляются к оплате, в зависимости от их фактического потребления. Ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной составляющих. Постоянная составляющая (собственно арендная плата) – 20 060 рублей (в том числе НДС – 3 060 рублей).

Переменная составляющая (коммунальные платежи за отчетный месяц) – 5 900 рублей (в том числе НДС – 900 рублей). В бухгалтерском учете ООО «Меркурий» данные хозяйственные операции будут оформлены следующим образом: Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операции Дебет Кредит 76 51 25 960 Оплачена аренда производственного помещения согласно предъявленному счету (20 060 рублей + 5 900 рублей) 20 76 22 000 Списана на расходы арендная плата (20 060 рублей – 3 060 рублей + 5 900 рублей — 900 рублей) 19 76 3 960 Учтен НДС (3 060 рублей + 900 рублей) 68 19 3 960 Принят к вычету НДС У арендатора в налоговом учете арендная плата вместе с коммунальными платежами составила 22 000 рублей. Она включена в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией продукции на основании НК РФ.

Принят к вычету НДС в сумме 3 960 рублей на основании статей НК РФ. Окончание примера. Сложности вызывает вариант, при котором арендная плата и коммунальные услуги разделены.

Рассмотрим вариант учета коммунальных услуг у арендатора, когда арендатор не заключает отдельных договоров с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует эти расходы арендодателю. При рассмотрении этого варианта следует обратить внимание на Письмо Минфина Российской Федерации от 6 сентября 2005 года №07-05-06/234 «О счетах-фактурах по электроэнергии», согласно которому: «По заключению Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики, в соответствии с Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) счета-фактуры выставляются при реализации товаров (работ, услуг).

В связи с этим если согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендой платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии с налогом на добавленную стоимость, то счета-фактуры по электроэнергии арендодателем арендаторам не выставляются. Что касается регистрации арендодателем в книге покупок счетов-фактур по электроэнергии, полученных от энергоснабжающей организации, то на основании пункта 7 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг продаж и книг покупок при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г.

№914, покупатели ведут книгу покупок, предназначенную для регистрации счетов-фактур, выставленных продавцами, в целях определения суммы налога на добавленную стоимость, предъявляемой к вычету (возмещению) в установленном порядке.

Поэтому в данной ситуации одним из возможных вариантов регистрации арендодателем указанных счетов-фактур в книге покупок может быть их регистрация без учета сумм по электроэнергии, потребленной арендатором». В данном документе представители финансового ведомства указывают, что арендодатель, вправе зарегистрировать в книге покупок счет-фактуру, выставленный ему энергоснабжающей организацией, без учета сумм по коммунальным услугам, потребленным арендатором.

В данном документе представители финансового ведомства указывают, что арендодатель, вправе зарегистрировать в книге покупок счет-фактуру, выставленный ему энергоснабжающей организацией, без учета сумм по коммунальным услугам, потребленным арендатором. В тоже время, в случае компенсации коммунальных расходов отдельно от арендной платы арендодатель не выставляет арендатору счет-фактуру на сумму данной компенсации.

При этом, в налоговом учете арендодателя денежные средства, уплаченные коммунальным службам за услуги, потребленные арендатором, не признаются расходами, а полученное от арендатора возмещение затрат не признается доходом. Пример 4. Арендодатель сдает в аренду офисное помещение. Арендная плата в месяц составляет 23 600 рублей (в том числе НДС).

Поставщики коммунальных услуг выставили арендодателю счет на 53 100 рублей (в том числе НДС – 8 100 рублей). Доля арендатора составляет 30% потребленных коммунальных услуг и составляет 15 930 рублей (в том числе НДС 2 430 рублей).

Тогда в бухгалтерском учете арендодателя: Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операций Дебет Кредит 20 60 31 500 Учтены в качестве общехозяйственных расходов расходы по оплате собственных коммунальных услуг 19 60 5 670 Учтена сумма НДС в части, потребленной арендодателем 68 19 5 670 Принят к вычету НДС 60 76 53 100 Перечислена задолженность за коммунальные услуги 76 90-1 23 600 Отражена выручка от сдачи помещения в аренду 90-3 68 3 600 Начислен НДС 76 60 15 930 Отражена стоимость коммунальных услуг, подлежащих возмещению арендатором 51 76 39 530 Получена арендная плата и компенсация коммунальных услуг от арендатора.

Обратите внимание! Существует мнение налоговых органов, согласно которому суммы полученной компенсации коммунальных расходов у арендодателя относятся к поступлениям, которые связаны с реализацией арендных услуг и увеличивают налоговую базу по НДС в соответствии с НК РФ. При этом арендодателю разрешается в полной сумме принять к вычету НДС, уплаченный коммунальным службам. В Письме Минфина РФ от 6 сентября 2005 года №07-05-06/234 говорится, что если согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендой платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии с НДС, то счета-фактуры по электроэнергии арендодателем арендаторам не выставляются.

Получается, что, оплачивая арендодателю возмещение стоимости электроэнергии, арендатор не вправе принять к вычету сумму НДС, включенную в состав суммы возмещения, поскольку у него нет соответствующего счета-фактуры. Но при этом, в бухгалтерском учете арендатор вправе учесть в составе расходов по обычным видам деятельности свою долю стоимости коммунальных услуг в полной сумме, то есть включая сумму НДС, не выделенную арендодателем в расчетных документах по возмещению стоимости коммунальных услуг и не подтвержденную счетом-фактурой.

И в налоговом учете коммунальные платежи арендатор может учесть в составе материальных расходов в полной сумме, включая НДС. В бухгалтерском учете арендатора: Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операций Дебет Кредит 20 76 20 000 Учтена аренда за текущий месяц 19 68 3 600 Учтен НДС, предъявленный к оплате арендодателем 68 19 3 600 Принят к вычету НДС 20 76 15 930 Отражена стоимость коммунальных услуг, подлежащих компенсации 76 51 39 530 Оплачена арендная плата и коммунальные платежи.

Окончание примера. Отметим, правда, что данное Письмо не является нормативным документом, а носит лишь разъяснительный характер.

Поэтому для отражения коммунальных расходов у арендатора может быть использована и схема посреднического договора, при котором арендодатель по поручению арендатора и за счет последнего приобретает для него коммунальные услуги.

Для того чтобы арендатор смог принять к вычету уплаченную им сумму НДС по компенсации расходов на коммунальные услуги арендодателю следует при получении счета-фактуры от энергоснабжающей организации зарегистрировать его в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребленных непосредственно им.

На сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, счет-фактуру следует перевыставить уже от своего имени, не регистрируя его в книге продаж (как обычному посреднику). Полученный от арендодателя счет-фактуру арендатор должен зарегистрировать в книге покупок и принять сумму налога к вычету. Таким образом, и арендодатель, и арендатор предъявляют к вычету сумму НДС по коммунальным услугам, потребленным каждым из них.

Пример 5. Арендодатель сдает в аренду офисное помещение. Поставщики коммунальных услуг выставили арендодателю счет на 53 100 рублей (в том числе НДС – 8 100 рублей).

Доля арендатора составляет 30% потребленных коммунальных услуг и составляет 15 930 рублей ( в том числе НДС 2 430 рублей). Тогда в бухгалтерском учете арендатора: Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операций Дебет Кредит 26 76 13 500 Отражена задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных услуг 19 76 2 430 Учтена сумма НДС по коммунальным услугам 68 19 2 430 Принят к вычету НДС 76 51 15 930 Погашена задолженность перед арендодателем по оплате коммунальных услуг Окончание примера. В соответствии с НК РФ затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии относятся к материальным расходам.

Данные расходы могут быть учтены при налогообложении прибыли, если они в соответствии со НК РФ являются обоснованными, документально подтвержденными и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В нашем варианте организация-арендатор не заключает прямого договора с энергоснабжающей организацией, у арендодателя же такой договор наверняка есть. В соответствии со ГК РФ арендодатель, являющийся абонентом, может передавать принятую им энергию через присоединенную сеть другому лицу (субабоненту), которым в данном случае будет являться арендатор. Такая передача может быть осуществлена только с согласия энергоснабжающей организации.

Если же арендатор находится в одном здании с арендодателем и потребляет энергию непосредственно, не используя для этого отдельную присоединенную сеть, то согласия энергоснабжающей организации в данном случае не требуется. Такой вывод следует из пункта 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: «22.
Такой вывод следует из пункта 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года №66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

: «22.

Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения. Акционерное общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам ГК РФ, регулирующим энергоснабжение. Суд первой инстанции квалифицировал оспариваемый договор как договор на энергоснабжение, признал его недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей статье 545 Кодекса, поскольку не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал, исходя из следующего. Согласно ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.

Ответчик в качестве абонента получал электроэнергию для снабжения принадлежащего ему здания на основании договора с энергоснабжающей организацией. С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, оговорив количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии.

Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, оговорив количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии. Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором. Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений.

При этом ответчик не являлся энергоснабжающей организацией. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором на энергоснабжение, необоснован.

Оспариваемое соглашение фактически устанавливало порядок определения расходов истца на электроэнергию в арендуемых им помещениях и являлось частью договора аренды. Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось». Приведем примеры из нашей консультационной практики: Пример 6.

Из консультационной практики ЗАО «BKR-Интерком-Аудит». Вопрос: ООО заключило Договор с ФГУП на аренду нежилых офисных помещений. Дополнительно Общество заключило Договор с ФГУП на оказание Владельцем нежилых офисных помещений коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг (обеспечивать

«тепловой энергией на отопление и приготовление горячей воды, холодной и горячей водой для хозяйственно-бытовых нужд, электроэнергией …»

).

За счет какого источника правомерно списание затрат на коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в бухгалтерском и налоговом учете в 2004 году? Ответ: Для начала рассмотрим порядок отражения данных расходов в бухгалтерском учете.

По нашему мнению, здесь все зависит от того, где используются арендованные помещения.

Если они используются в деятельности, связанной с изготовлением и продажей продукции, выполнением работ и оказанием услуг, то суммы, потраченные на содержание арендованных помещений, относятся к расходам по обычным видам деятельности (пункт 5 ПБУ 10/99).

При этом используются затратные счета бухгалтерского учета, в частности, счет .

Если же арендованные помещения используются в прочей деятельности, то целесообразно использование счета . Что касается налогового учета, то еще не так давно этот способ расчетов вызывал серьезные проблемы у арендаторов — плательщиков налога на прибыль. Чиновники считали, что в данном случае нельзя уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму оплаченных коммунальных платежей, поскольку договоры с энерго- и водоснабжающими организациями заключил арендодатель.

Но теперь мнение налоговиков в корне изменилось, и арендаторы могут, в соответствии с НК РФ, беспрепятственно включать коммунальные платежи во , уменьшающие налогооблагаемый доход (Письма УМНС Российской Федерации по городу Москве от 21 августа 2002 года №26-12/38756, а также от 23 сентября 2003 года №26-12/52001. Это же относится и к прочим эксплутационным и административно-хозяйственным расходам, которые арендатор возмещает арендодателю. Арендатор должен документально подтвердить расходы на содержание арендованных помещений.

Первичными документами, подтверждающими данные расходы, могут быть счета арендодателя, составленные на основании аналогичных документов, выставленных организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом и так далее.

Однако здесь необходимо обратить внимание еще на один момент.

Сейчас он важен при заключении договоров на оказание услуг связи.

Из заключенного между организациями договора на оказание услуг связи четко не следует, что арендодатель осуществляет посреднические услуги относительно предоставления указанных услуг арендатору.

Чем это грозит? Налоговый орган может признать данный договор недействительным, а расходы по нему необоснованными, ссылаясь на то, что арендодатель не имеет права оказывать услуги связи, поскольку, чтобы осуществлять данные услуги необходимо иметь лицензию (статья 29 Федерального закона от 7 июля 2003 года №126-ФЗ «О связи»).

Напомним, что ранее аналогичная позиция налоговиков применялась и в отношении договоров на электро-, водо- и газоснабжение, так как перечисленные виды услуг также подлежали лицензированию в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Для справки: в настоящее время лицензированию подлежит лишь деятельность по продаже электрической энергии гражданам – пункт 97 статьи 17 Федерального закона от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Если бы из договора четко следовало, что арендодатель, оплачивая услуги связи, выступает от своего лица, но за счет арендатора, то проблем бы не было, а арендодатель просто бы перевыставлял счет организации связи в адрес арендатора.

Чтобы избежать споров с налоговиками, организациям следует подкорректировать некоторые формулировки договора. А о том, что должно быть указано в посредническом договоре, в частности, в договоре комиссии, определено в главе 51 ГК РФ.

Эта же проблема возникает и при расчете НДС.

Чтобы принять к вычету «входной» НДС, необходимо получить от арендодателя соответствующий счет-фактуру. Понятно, что такой документ будет лишь копией счета-фактуры, который выставила арендодателю организация связи.

Хорошо если из договора следует, что собственник помещения — это посредник между организацией связи и фирмой-арендатором.

Тогда он должен составлять счета-фактуры в том же порядке, что и комиссионер (агент), купивший товар для комитента (принципала). В противном случае, налоговики могут сказать, что владелец помещения перепродает услуги связи, а этого, как мы уже сказали, он делать не может, ведь нужна соответствующая лицензия. Следовательно, налоговый орган не примет к вычету «входной» НДС с суммы платежей.

Это не касается административно-хозяйственных услуг, которые арендодатель оказал сам и которые не лицензируются.

Заметьте: если организация не будет вносить изменения в имеющийся договор и будет настаивать на том, что он является посредническим, то опровергнуть это налоговый орган может только через суд.

Об этом сказано в НК РФ. Окончание примера. Пример 7. Из консультационной практики ЗАО «BKR-Интерком-Аудит».

Вопрос. Прошу оценить с точки зрения отнесения на расходы в целях налогового учета договор на предоставление коммунальных и прочих услуг для Арендатора (нашей организации). Ответ. Согласно НК РФ уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в НК РФ).

Расходами признаются экономически обоснованные и документально подтвержденные затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды имущества включаются в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией. Поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на арендатора по договору аренды нежилого помещения, указанные расходы могут быть учтены в составе внереализационных расходов арендатора при документальном подтверждении данных расходов первичными документами (счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленными организациями, снабжающими тепловой энергией, водой, газом, а также организациями, оказывающими услуги связи).

Проведена экспертиза договора

«На коммунальные и эксплуатационно-технические услуги»

, заключенного между арендодателем и арендатором. По перечню предоставляемых услуг. Эксплуатационные расходы — затраты, связанные с использованием объекта аренды.

Четкий перечень подобного рода расходов законодательством не установлен. Их состав определяется применительно к каждому объекту аренды на основании заключенных договоров.

Расходы по эксплуатации зданий (помещений) представляют собой совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Применительно к указанным объектам имеется в виду, прежде всего, оплата стоимости услуг по электроснабжению, обеспечению теплом, водоснабжению, канализации, оказываемых специализированными организациями (далее — коммунальные платежи). Эксплуатационные расходы на содержание зданий (помещений) в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды могут нести как арендатор, так и арендодатель.

Следовательно, указанный в пункте 2.1 перечень услуг, предоставляемых Владельцем, не противоречит действующему законодательству и устанавливается по соглашению сторон договора. По пункту 4.2 Договора в части

«Владелец может временно прекратить частично или полностью предоставление услуг до полного погашения задолженности»

.

Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией, а также организацией, предоставляющей коммунальные услуги для арендатора, поскольку он сам в качестве абонента получает данные услуги и электроэнергию для снабжения сданного в аренду здания.

Арендатор получает электроэнергию и коммунальные услуги в связи с арендой помещения.

Заключенный между сторонами договор является частью договора аренды, устанавливающего порядок определения расходов арендатора в арендуемом им помещении. Оговоренное в пункте 4.2 право арендодателя на прекращение полностью предоставления услуг за неуплату счета противоречит нормам ГК РФ об аренде. Окончание примера. В этом случае арендатор самостоятельно заключает договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, и сам несет расходы, связанные с этими услугами.

Порядок оформления договоров на оказание коммунальных услуг определен ГК РФ. Справедливости ради следует сказать, что данный способ применяется очень редко.

Это связано с тем, что возникают довольно серьезные сложности при перезаключении договоров с организациями, которые предоставляют коммунальные услуги.

Применение этого варианта имеет смысл тогда, когда в аренду передается все здание одному арендатору. В такой ситуации преимущества данного способа бесспорны — арендатор может учитывать коммунальные платежи в составе расходов при налогообложении прибыли и применять вычет НДС по ним без всяких проблем.

Арендатор в бухгалтерском учете оплату коммунальных услуг согласно выставленным счетам-фактурам учитывает как операционные расходы на основании пункта 11 ПБУ 10/99 и отражает на счете , субсчет «Прочие расходы». В налоговом учете указанные затраты учитываются арендатором в соответствии с НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. НДС, уплаченный поставщикам услуг, арендатор принимает к вычету на основании статей и НК РФ, в общеустановленном порядке.

Напоминаем, что с 1 января 2006 года необходимыми требования для применения вычета по НДС являются: · осуществление налогоплательщиком налогооблагаемой деятельности; · принятие к учету товаров (работ, услуг), имущественных прав; · наличие счета-фактуры, оформленного надлежащим образом.

Пример 8. ЗАО «Атлант» арендует помещение, которое использует для размещения офиса и производственных помещений. При этом, ЗАО «Атлант» заключило договоры на предоставление коммунальных услуг непосредственно с организациями — поставщиками коммунальных услуг. В отчетном месяце коммунальные расходы составили 177 000 рублей (в том числе НДС — 27 000 рублей).

В бухгалтерском учете ЗАО «Атлант» будут оформлены следующие проводки: Корреспонденция счетов Сумма, рублей Содержание операции Дебет Кредит 26 60 150 000 Списаны на общехозяйственные расходы коммунальные платежи на основании счетов-фактур, предъявленных организациями – поставщиками (177 000 рублей — 27 000 рублей) 19 60 27 000 Учтен НДС, предъявленный к оплате поставщиками коммунальных услуг 68 19 27 000 Принят к вычету НДС 60 51 177 000 Оплачены коммунальные платежи В налоговом учете ЗАО «Атлант» стоимость коммунальных услуг равна 150 000 рублей. Эта сумма включена в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией продукции на основании НК РФ.

Окончание примера. Обратите внимание! При аренде федерального недвижимого имущества коммунальные и эксплуатационные расходы в состав арендной платы не включаются. На это указано в Письме Минфина Российской Федерации от 6 июня 2000 года №3-12-7/45

«О включении в договоры аренды федерального недвижимого имущества расходов за коммунальные и эксплуатационные услуги»

.

Поэтому расчеты за коммунальные и эксплуатационные услуги должны производиться арендатором по отдельным договорам, заключенным с организацией – арендодателем. Более подробно с вопросами, касающимися особенностей бухгалтерского и налогового учета при оказании услуг, Вы можете познакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Услуги с учетом отраслевой специфики (кроме бытовых и медицинских».

Налог на прибыль

В целях исчисления налога на прибыль оплата, перечисленная арендодателем коммунальным службам и подлежащая возмещению арендатором, не учитывается в составе расходов, поскольку арендодатель фактически не несет указанных затрат (затраты на оплату коммунальных услуг осуществляет арендатор), т.

е. не выполняются условия п. 1 ст. 252 НК РФ. При этом сумма возмещения, полученная от арендатора, не учитывается в составе доходов, поскольку при ее получении не возникает экономической выгоды применительно к п. 1 ст. 41 НК РФ.

Коммунальные платежи включены в арендную плату

Если арендодатель получает возмещение коммунальных услуг от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п.

5 и 7 ПБУ 9/99). Помимо документов, связанных с расчетом по арендной плате (например, актов), для документального оформления данного способа расчетов могут потребоваться счета коммунальных служб. Эти документы подтвердят размер компенсируемых расходов.Подробнее о бухучете арендных платежей см. .Затраты арендодателя на коммунальные услуги и поставку энергии в бухучете нужно учесть в зависимости от того, является ли сдача имущества в аренду для организации .Если сдача имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то стоимость коммунальных услуг учтите в составе расходов по обычным видам деятельности (п.

5 ПБУ 10/99). При этом в учете сделайте проводку:Дебет 20 Кредит 76 (60) – включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды (на основании счета коммунальных служб).Если сдача имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то стоимость коммунальных услуг, приходящихся на объект аренды, учтите в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). При отражении в бухучете стоимости коммунальных расходов сделайте проводку:Дебет 91-2 Кредит 76 (60) – включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды (на основании счета коммунальных служб).Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 20, 91, 76, 60).Ситуация: как арендодателю отразить в бухучете операции, связанные с возмещением стоимости коммунальных услуг от арендатора? Арендатор компенсирует стоимость коммунальных платежей по отдельному счету.Когда арендодатель получает от арендатора компенсацию коммунальных услуг, то такая операция признается возмездным оказанием услуги по перечислению коммунальных платежей (ст.

779 ГК РФ, п. 7 ПБУ 9/99). В бухучете отразите ее так:Дебет 76 (62) Кредит 91-1 – отражены прочие доходы от реализации услуг.Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.Основанием для данной записи должен послужить документ, подтверждающий факт оказания услуг (например, выставляемый арендатору счет на оплату коммунальных услуг) (п.

1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г.

№ 402-ФЗ).Данная точка зрения об отражении расчетов по возмещению коммунальных платежей через счета учета финансовых результатов была высказана в письмах Минфина России от 12 мая 2000 г.

№ 04-05-11/40 и от 13 сентября 2000 г.

№ 04-02-04/1. Хотя в них содержатся ссылки на старый План счетов, выводы, приведенные в этих документах, можно распространить и на новый порядок отражения операций на счетах бухучета.Наряду с доходами в бухучете нужно отразить и расходы – то есть стоимость коммунальных услуг, возмещаемых арендатором. Соответственно, эти суммы нужно учесть в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). При отражении расходов в учете сделайте проводку:Дебет 91-2 Кредит 76 (60) – включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды (на основании счета коммунальных служб).

Пример отражения в бухучете арендодателя операций, связанных с возмещением стоимости коммунальных услуг от арендатора (на основании отдельного счета) ЗАО «Альфа» в январе сдало в аренду помещение в принадлежащем ей здании. В соответствии с заключенным договором арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных платежей, приходящихся на это помещение.

Стоимость коммунальных платежей не входит в состав арендной платы и оплачивается на основании отдельного счета, выставленного арендодателем. В феврале общая стоимость коммунальных платежей по зданию, принадлежащему «Альфе», составила 12 000 руб.

(в т. ч. НДС – 1830 руб.). Из них на арендованное помещение приходится 3300 руб. (в т. ч. НДС – 503 руб.). Арендатор оплатил стоимость коммунальных услуг в марте. В бухучете организации сделаны следующие записи.

В феврале: Дебет 26 Кредит 60 – 7373 руб. ((12 000 руб. – 1830 руб.) – (3300 руб.

– 503 руб.)) – включена в расходы стоимость коммунальных услуг, приходящаяся на арендодателя; Дебет 19 Кредит 60 – 1327 руб. (1830 руб. – 503 руб.) – отражен входной НДС по коммунальным платежам, подлежащий вычету; Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 – 1327 руб. – принят к вычету входной НДС со стоимости коммунальных услуг; Дебет 76 Кредит 91-1 – 3300 руб.

– предъявлена арендатору к возмещению стоимость потребленных им коммунальных услуг; Дебет 91-2 Кредит 60 – 3300 руб. – списана на расходы стоимость коммунальных услуг, предъявленных арендатору (на основании счета коммунальных служб).

В марте: Дебет 51 Кредит 76 – 3300 руб.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+