Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Устройство отдельного входа в нежилое помещение в многоквартирном доме

Устройство отдельного входа в нежилое помещение в многоквартирном доме

Для обустройства отдельного входа с крыльцом в МКД необходимо получить согласие 100% собственников помещений дома

  • Для обустройства отдельного входа с крыльцом в МКД необходимо.

25 июля 2020 Владелец помещения в МКД, желающий сделать отдельный вход «к себе», да еще с крыльцом, должен сначала получить согласие всех остальных собственников помещений в своем МКД. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу по спору предпринимателя и органа местной власти ().Ранее ИП – владелец квартиры на первом этаже МКД – перевел ее в «нежилое помещение». Затем представил в местную администрацию проект реконструкции дома, с оборудованием независимого выхода из нежилого помещения (бывшей квартиры) непосредственно на придомовую территорию, с крыльцом и лестничным маршем, и даже получил на это разрешение. После сооружения выхода с крыльцом ИП обратился за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но неожиданно получил отказ: сначала потому, что крыльцо выходит за пределы придомовой территории и попирает муниципальную землю.

А затем местная администрация сообразила что другим концом крыльцо находится на «общедомовой» земле, а согласия всех соседей на использование общего имущества МКД у ИП нет.Предприниматель попытался через суд принудить муниципалитет выдать бессрочное разрешение на использование земли под спорным крыльцом, но безуспешно.

Суды всех инстанций согласились в том, что земельное законодательство не дает подобной возможности. Суд округа отметил также следующее:

  1. следовательно, для организации входной группы в нежилое помещение, в силу положений жилищного законодательства, ИП необходимо было получить согласие всех собственников помещений в МКД;
  2. согласно же требованиям , если реконструкция помещения в МКД невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, то на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД. Уменьшение размера общего имущества в МКД также возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции ();
  3. следовательно, в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию дома. А установка на земельном участке крыльца с лестничным маршем приведет к уменьшению земельного участка,
  4. а раз такого согласия получено не было, то удовлетворение иска вступило бы в противоречие с , согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
  5. проект реконструкции предполагал оборудовать независимый выход из принадлежащего ИП помещения непосредственно на придомовую территорию;
  6. таким образом, спорная реконструкция влечет внесение конструктивных изменений в общее имущество МКД – во-первых, путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, а во-вторых, передачу ИП части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, то есть уменьшение размера общего имущества;

ВС РФ согласился с этими доводами и отказал в передаче спора на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Теги: , , , , Источник: Документы по теме: © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Как согласовать отдельный вход в нежилое помещение?

В соответствии с ч.

3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Решение о реконструкции многоквартирного дома принимается общим собранием домовладельцев большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев в многоквартирном доме (п.

Решение о реконструкции многоквартирного дома принимается общим собранием домовладельцев большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов домовладельцев в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).Таким образом, если устройство отдельного входа в жилое помещение является реконструкцией многоквартирного дома, то на соответствующие работы требуется согласие домовладельцев в форме решения общего собрания.Понятие реконструкции содержится в градостроительном законодательстве. В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ под реконструкцией здания понимается изменение его параметров, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе:— надстройка;— перестройка;— расширение;— замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов).При этом замена отдельных элементов несущих строительных конструкций здания на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов не является реконструкцией, а представляет собой капитальный ремонт здания (п.

14.2 ст. 1 ГСК РФ).Вопрос о том, являются ли те или иные работы, проводимые в отношении многоквартирного дома, реконструкцией или нет, носит в большей степени технический, а не юридический характер. На наш взгляд, в большинстве случаев устройство отдельного входа в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, не должно признаваться реконструкцией, но судебные инстанции придерживаются прямо противоположной позиции и признают устройство отдельного входа или реконструкцией всего многоквартирного дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), или реконструкцией помещения и многоквартирного дома одновременно (ч.

3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (см. Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-11458/10-С6 по делу N А60-18807/2010-С5; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по делу N А08-323/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 26.03.2012 по делу N А08-323/2011)).Вместе с тем есть также судебные решения, из которых можно сделать вывод, что суд не признал устройство отдельного входа реконструкцией (см.

Постановление ФАС Центрального округа от 18.11.2008 по делу N А08-1446/08-17, Определением ВАС РФ от 01.04.2009 N ВАС-3123/09 отказано в передаче дела N А08-1446/08-17 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления; Постановление ФАС Поволжского округа от 11.06.2010 по делу N А49-7334/2009, Определением ВАС РФ от 22.10.2010 N ВАС-13779/10 отказано в передаче дела N А49-7334/2009 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления).ЖК РФ допускает реконструкцию не только многоквартирного дома, но и реконструкцию отдельных помещений, расположенных в таком доме. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех домовладельцев.

Нормы п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ также предполагают, что может быть реконструировано отдельное жилое помещение.Тем не менее полагаем, что реконструирован может быть только многоквартирный дом в целом, но не отдельные жилые или нежилые помещения, расположенные в данном доме. Реконструкция является в большей степени институтом градостроительного, а не жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 1 ст.

4 ГСК РФ именно градостроительное законодательство регулирует отношения по реконструкции объектов капитального строительства.

С учетом этого в случае противоречия между нормами градостроительного и жилищного законодательства, касающимися понятия реконструкции, приоритет должно иметь градостроительное законодательство.В соответствии с п.

14 ст. 1 ГСК РФ реконструирован может быть только объект капитального строительства. Под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГСК РФ). Помещение признается частью объекта капитального или его «составляющей» (ч.

10 ст. 1 ГСК РФ). Помещение признается частью объекта капитального или его «составляющей» (ч.

4 ст. 39 ГСК РФ, форма подразд.

I-3, приведенная в приложении N 1 Правил ведения ЕГРП, п.

6 ст. 12 Закона о регистрации прав, см.

также письмо Росреестра от 03.06.2010 N 14-4295-ГЕ «Об объектах капитального строительства»).На наш взгляд, отдельное помещение не может быть реконструировано исходя из смысла понятия реконструкции, содержащегося в п. 14 ст. 1 ГСК РФ.Вместе с тем некоторые судебные инстанции признают работы по устройству отдельного входа в жилое помещение, связанные с трансформацией оконного проема данного помещения в дверной проем, реконструкцией соответствующего жилого помещения (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.05.2011 N Ф03-1979/2011; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2009 по делу N А31-276/2009-10).В том случае, если устройство отдельного входа признавать реконструкцией, то нужно также признать и то, что наустройство отдельного входа необходимо согласие (решение) домовладельцев соответствующего многоквартирного дома.«Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ»(Стрембелев С.В.)(«Библиотечка „Российской газеты“, 2012)

Пакет документов для согласования дополнительного входа в жилом доме

  • согласие собственников многоквартирного дома.
  • техзаключение
  • документы, подтверждающие право собственности
  • проект перепланировки. Данный документ необходимо заказывать у компании, имеющей допуск СРО.
  • Если здание имеет историческое либо культурное значение, то требуется специальное разрешение на изменение фасада.

Если Вы являетесь арендатором помещения и хотите сделать отдельный вход, то получить разрешение Вы можете только, если собственник оформит на арендатора доверенность на совершение данных действий и даст свое согласие на их совершение. Так как по закону только собственник может таким образом распоряжаться своей собственностью, то все наниматели помещений без его согласия не имеют права совершать данные работы.

Отдельный вход в квартиру (жилое помещение) без перевода в нежилое на 1-м этаже

Нужно получить согласование на перепланировку у местной администрации.

Глава 4.ЖК РФ ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения 1.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения 1.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.2.1.

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.

Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.

Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.4.Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.

В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.

Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.6.

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения 1.

Рекомендуем прочесть:  Проверить межевой план

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;2) представления документов в ненадлежащий орган;3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.2.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.3.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения 1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

И самое главное если Вы намерены делать отдельный вход в результате разбора окна или стены, то Вам нужно согласие всех собственников помещений данного многоквартирного дома. Ст.36 ЖК РФ:

«3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.»

Ст.

40 ЖК РФ:

«2.Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, (ИМЕЕТСЯ ВВИДУ СТЕНА ГДЕ БУДЕТ ДВЕРЬ) на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Не знаю какая у Вашей администрации практика, но мы в своей администрации при обустройства отдельного входа требуем согласие от всех собственников т.е. 100%.

Согласование дополнительного входа в нежилое помещение в многоквартирном доме

1. Проект перепланировки подвала, не должен согласовываться с собственниками помещений многоквартирного дома.

2. Требование Инженерно-строительной МВК, о получении согласия всех собственников многоквартирного дома на проведение реконструкции и перепланировки подвала, не являющего общим имуществом, является не правомерным, поскольку не основаны на законе. В судебно-арбитражной практике сформирована следующая правовая позиция: требование администрации о предоставлении на согласование дополнительных документов, не предусмотренных Жилищным кодексом РФ не допускается (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 мая 2006 г., по Делу N Ф09-4051/06-С3) Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества в таком доме, предусмотрено нормами статей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). В силу положений ч.3 ст.36 и ч.2 ст.40 ЖК РФуменьшение размера общего имуществав многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо переустройстве, перепланировке помещений в таком доме. Исходя из положений ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме /собственники ПМД/ владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом многоквартирного дома /ОИМД/ (Письмо Минэкономразвития от 17 мая 2011 г.

№ Д23-2077). При проведении перепланировки помещения, являющего ОИМД согласие собственников квартир в этом доме необходимо при уменьшении размера общего имущества дома (ч.3 ст.36 и ч.2 ст.40 ЖК РФ). В рассматриваемом случае, при осуществлении перепланировки нежилого подвального помещения с организацией дополнительного входа и оконных проемов для размещения промтоварного магазина, уменьшения размера ОИМД не происходит и получения согласия всех собственников ПМД не требуется.

Строительство (реконструкция) или улучшение земельного участка не влияет на площадь земельного участка.

Вопросы благоустройства придомовой территории, а так же изменения площади земельного участка, относящегося к ОИМД, не отнесены напрямую к компетенции общего собрания собственников ПМД (письмо Минэкономразвития России от 29 июня 2009 г.

N Д23-1964). Таким образом, устройство дополнительного входа, в подвальное помещение дома, не требует согласия собственников дома. Жилищный кодекс РФ четко определил перечень документов, необходимый для получения согласия уполномоченного органа на проведение перепланировки (ч.2 ст.36). Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 статьи 36 ЖК РФ (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

Наша юридическая компания может оказать помощь в обжаловании письменного отказа в согласовании проекта МВК.

Сложности при согласовании входа

Процедура согласования любых видов строительных работ на объектах недвижимости изначально характеризуется повышенной сложностью.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+